РЕЙТИНГ «ОТГОВОРОК»: ПОЧЕМУ ЗАСТРОЙЩИКИ ПЕРЕНОСЯТ СРОК ПЕРЕДАЧИ ЖИЛЬЯ? -

В рамках данной статьи мы собрали самые часто встречающиеся причины переноса застройщиками срока

передачи жилья. Крайне редко встречаются действительно уважительные для переноса основания, абсолютное большинство причин действительно носят характер «отговорок» и легко оспариваются в судебном процессе.

1. (Самая популярная «отговорка»): Вынужденная необходимость смены генерального подрядчика, технического заказчика, субподрядчиков, поскольку участники строительного процесса недобросовестно выполняли свои обязательства по ведению строительных работ, делали работу очень медленно и тем самым затягивали сроки окончания строительства.

Контраргумент: П. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» предусмотрено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки (процентов) и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (процентов) (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст. 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Кроме того, в силу норм гражданского законодательства, у застройщика имеется правовая возможность возместить понесенные убытки, причиненные, по его мнению, недобросовестным исполнением обязательств своими контрагентами, и выразившиеся в уплате дольщику неустойки, а также иных сумм, предъявленных ко взысканию с застройщика в исковом заявлении.

2. Нарушение срока передачи имело место по причине нарушения органами государственной власти/местного самоуправления возложенных на них обязательств.

Контраргумент: В силу п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Неправомерные действия (бездействия) органа государственной власти или органа местного самоуправления не могут быть отнесены к обстоятельствам непреодолимой силы, так как не обладают ни одним из двух признаков непреодолимой силы – в них нет ни чрезвычайности, ни непредотвратимости.

Ст. 16 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования (ст.1069 ГК РФ).

Принимая во внимание вышеуказанные нормы гражданского законодательства, у застройщика имеется правовая возможность возместить понесенные убытки, причиненные, по его мнению, недобросовестным исполнением обязательств своими контрагентами, и выразившиеся в уплате дольщику неустойки, а также иных сумм, предъявленных ко взысканию с застройщика в исковом заявлении.

3. Нарушение сроков передачи объектов долевого строительства вызвано обстоятельствами, которые застройщик не мог предвидеть и предотвратить разумными мерами, а именно: задержка финансирования со стороны иностранных партнеров и необходимость привлечения дополнительных источников финансирования, и, как следствие, задержка получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома; в добровольном порядке у застройщика нет возможности удовлетворить требования дольщика, поскольку в настоящий момент исковые заявления подобного рода носят массовый характер. В рамках исполнительных производств счета застройщика арестованы.

Контраргумент: уже указанный п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств».

4. Причина допущенной застройщиком просрочки – внесение многочисленных изменений в рабочую документацию.

Являясь давним участником отношений по долевому строительству, застройщик должен был предполагать вероятность внесения каких-либо изменений в проект строительства дома и устанавливать срок передачи объекта недвижимости с учетом таких обстоятельств (тем более что при заключении Договора застройщик был свободен в определении срока передачи дольщику объекта недвижимости и мог установить любой срок, в рамках которого гарантировал бы надлежащее исполнение обязательств перед дольщиком). Кроме того, даже совокупность внесенных в рабочую документацию изменений и корректировок не может оправдать срыв определенного Договором срока передачи Объекта долевого строительства на ___________ (указать период допускаемой застройщиком просрочки). Считаю, что в случае высокой степени исполнительской ответственности застройщика, при условии соблюдения им требуемой действующим законодательством РФ степени заботливости и осмотрительности, нарушение срока исполнения принятого на себя по Договору обязательства им либо не было бы допущено вообще, либо составило незначительный период.

5. Вся информация, связанная со строительством дома, а также изменения, произошедшие в процессе строительства, в том числе и по срокам строительства, размещены в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в сети «Интернет»).

Принимая во внимание сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости (в том числе, экономический кризис, массовое банкротство застройщиков), у участника долевого строительства появляются обоснованные сомнения в том, что застройщик вообще сможет выполнить принятые на себя обязательства по Договору и передать дольщику квартиру, соответствующую всем требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

Таким образом, представленная в сети «Интернет» информация о ведении строительства дома актуальна только на дату ее опубликования; предположить, как будет развиваться ситуация в дальнейшем и сможет ли застройщик вообще передать дольщику Объект долевого строительства, невозможно (тем более ни срок получения Разрешения на ввод дома в эксплуатацию, ни сроки передачи дольщику объекта недвижимости, неоднократно продляемые застройщиком, им ни разу не были соблюдены).

Участник долевого строительства полагает, что предъявленная ко взысканию неустойка в полной мере учитывает все риски, которым подвергает его застройщик, настолько существенно задерживая процесс передачи приобретенного Объекта долевого строительства, а потому может быть взыскана с застройщика в полном объеме.

А какие причины назвал Ваш застройщик, чтобы оправдать допускаемую им просрочку передачи объекта недвижимости?