Применение 333 ст. ГК РФ —

Застройщик должен платить неустойку, если нарушит свои обязательства, в том числе не вовремя передаст квартиру. По сути, неустойка является штрафной компенсацией дольщику, который не смог получить жилье в обещанный срок. Если дело о взыскании доходит до суда, большинство застройщиков подают отзывы, оспаривают расчет. Также строительная компания может просить о снижении пени по 333 ГК РФ, указывая на их несоразмерности сумме основного долга. О том, как защищать свои интересы в таких спорах, расскажу юристы Центра помощи дольщикам Адвизор.

Что такое статья 333 ГК РФ и как она связана с взысканием неустойки с застройщика

Требовать неустойку можно даже после одного дня просрочки. Ее период определяется как разница между днем сдачи квартиры, указанным в договоре долевого участия, и датой фактической передачи по акту. Размер неустойки определен статьей 6 Закона № 214-ФЗ, составляет 1/150 от учетной ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. Процесс взыскания и получения компенсации предусматривает следующие нюансы:

• требования о выплате неустойке можно указать в письменной претензии застройщику (хотя по закону это не обязательно, наличие претензии позволит взыскать в суде дополнительный штраф 50%);
• если строительная компания отказывает добровольно выплатить пени, необходимо сделать расчет, оформить и подать исковое заявление в суд;
• суд принимает решение с учетом возражений и отзывов ответчика, представленных им контррасчетов и ходатайств.

Обратите внимание! Право застройщика возражать против заявленных требований дольщика совершенно законно. Одним из способов защиты при взыскании неустойки является попытка ее снижения. В частности, для этого может подаваться ходатайство по п. 1 ст 333 ГК РФ.

Судебная практика действительно использует «правило статьи 333 ГК РФ». Этим пользуются практически все застройщики, рассчитывая снизить общую сумму взыскания. Однако бесконтрольное снижение неустойки судом только по заявленному ходатайству ответчика явно нарушает интересы дольщиком. Поэтому условия применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ уже несколько раз были предметом разбирательства Верховного и Конституционного Суда РФ.

Как применяется ст 333 Гражданского кодекса РФ на практике

Действующая редакция ст. 333 ГК РФ не допускает снижение неустойки без соответствующего ходатайства ответчика, если он является юридическим лицом. В ходатайстве должно быть указано на несоразмерность пени и основной суммы долга. Более того, в пункте 2 указанной статьи есть дополнительная оговорка – даже при наличии ходатайства, суд вправе снизить штрафные санкции только в исключительных случаях, если это приведет к получению истцом необоснованной выгоды. Несмотря на четкие требования статьи 333 ГК РФ, районные и вышестоящие суды нередко придерживаются совершенно других правил:

• регулярно выносятся решения о снижении суммы неустойки, даже если ответчик не подавал такие ходатайства, вообще не принимал участие в процессе
• исковые требования удовлетворяются частично, даже если застройщик никак не доказал явную несоразмерность пени и основного долга
• в качестве основания для уменьшения суммы неустойки учитываются сомнительные или абсурдные причины (например, отсутствие вины застройщика в просрочке, незначительно периода нарушения обязательств)

Указанные странности судебной практики не позволяют дольщикам получить компенсацию строго по закону. Многие суды вообще ограничивают размер взысканных штрафных санкций на уровне 20-30%.

Вышестоящие судебные инстанции неоднократно рассматривали вопросы, связанные с уменьшением неустойки по договору по ст. 333 ГК РФ. Например, в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 № 17 указано, что по делам о защите прав потребителей можно снизить размер пени только при исключительных обстоятельствах и с обязательным указанием мотивов. Так как споры по ДДУ подпадают под Закон № 2300-1 «О защите прав потребителей», Постановление № 17 обязаны применять все суды.
Дополнительное разъяснение о применении ст. 333 ГК РФ при уменьшении неустойки дал Конституционный Суд РФ. В Определении от 15.01.2015 № 7-0 было указано, что снижение суммы пени по собственной инициативе суда, т.е. вообще без заявления застройщика, является действием на стороне участника спора. Хотя ссылка на указанную выше практику ВС РФ и КС РФ не гарантирует устранение проблем в районных судах, при подаче жалоб в вышестоящие инстанции добиваться взыскания больших сумм стало проще.

Какие основания для снижения неустойки по ст 333 ГК РФ может указать застройщик

Юридический центр Адвизор с 2013 года занимается защитой прав дольщиков в Москве, в том числе при взыскании штрафных санкций с застройщиков. Опыт и квалификация наших юристов позволяет добиваться максимально больших сумму неустойки, несмотря на противодействие строительных компаний и неоднозначную судебную практику. Ниже расскажем о наиболее распространенных доводах, по которым застройщики пытаются уменьшить размер взыскания, либо вообще избежать ответственности.

Отсутствие вины

Особенностью неустойки по ДДУ является обязанность ее выплаты даже при отсутствии вины застройщика в нарушении обязательств. Это не мешает ответчикам указывать такое основание в отзывах и возражениях. Строительная компания может ссылаться:

• на изменение экономической ситуации в стране, резком повышении цен на строительные и отделочные материалы
• на нарушения сроков со стороны поставщиков и субподрядчиков
• на приостановки строительства по предписаниям государственных органов, на отзыв разрешений

Запомните, все эти причины не являются основанием для освобождения от выплаты неустойки, даже если строительная компания действительно не виновата в нарушении сроков. Выплачивая компенсацию дольщикам, застройщик может в отдельном порядке взыскивать убытки и штрафные санкции с других лиц. Если районный суд отказал в иске, либо уменьшил размер требований, ссылаясь на отсутствие вины ответчика, нужно сразу подавать жалобу. Наши юристы имеют положительную практику по данным вопросам, помогут отменить или изменить незаконное решение суда.

Несоразмерность неустойки и основного долга

То самое «правило статьи 333 ГК РФ» почти всегда пытаются использовать застройщики при получении исков о взыскании неустойки. Указывая на завышение неустойки, ответчик обязан доказать явную несоразмерность суммы и исключительность обстоятельств (одного ходатайства без доказательств будет недостаточно). В большинстве случаев застройщик просто сравнивает суммы пени и основного долга, делает субъективное предположение об их несоразмерности. Если такие доводы не подкреплены доказательствами, суд обязан оставить ходатайство без удовлетворения.
На практике, даже при идеальном раскладе сумма взыскания всегда будет меньше размера первоначальных требований. С помощью юристов нашего центра можно добиться максимально большого процента взыскания, особенно если пройти вышестоящие инстанции. Подробнее о вариантах защиты вы можете узнать на юридической консультации в центре Адвизор.

Неправильное определение периода просрочки

Что точно рассчитать сумму неустойки, необходимо правильно определить период просрочки. В данном случае важен каждый день, так как он может «стоить» тысячи рублей. Многие застройщики пытаются исключить из расчета день подписания передаточного акта на квартиру, хотя такая практика противоречит закону. На это указывал Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по ДДУ 2013 года. Период просрочки заканчивается днем подписания акта, т.е. должен учитываться при подготовке расчета.

Своевременное завершение строительства дома

В возражениях застройщика может быть указано на тот факт, что дата сдачи МКД в эксплуатацию соответствует сроку передачи квартиры, указанному в ДДУ. Однако Закон № 214-ФЗ рассматривает как нарушение обязательства именно несоответствие момента передачи готовой квартиры, а не сдачи дома в эксплуатацию. Дольщика не должно интересовать, как и когда строительная компания завершила работы на объекте, проходит госкомиссию. Важен момент направления уведомления о готовности передать квартиру, дата подписания передаточного акта.

Незначительность периода просрочки

Статья 6 Закона № 214-ФЗ позволяет взыскать неустойку по ДДУ даже за один день просрочки, хотя в этом случае сумма взыскания будет незначительной. Застройщик не может ссылаться на небольшой период нарушения обязательств, даже если он исчисляется днями, а не неделями, месяцами и годами. В ст. 333 ГК РФ с комментариями также нет такого основания для снижения суммы штрафных санкций, как незначительность периода просрочки. Поэтому суд обязан взыскать пени за любое количество дней, если строительная компания нарушила свои обязательства.

Как защитить свои интересы в суде и не допустить снижения неустойки по 333 ГК РФ

Хотя все основные правила расчета и взыскания неустойки подробно описаны в нормативных актах, добиться законных выплат без поддержки юриста крайне сложно. Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

• не затягивайте сроки подачи претензий и исков, так как есть риск банкротства строительной компании;
• точно рассчитывайте период просрочки и сумму неустойки, чтобы избежать проблем в судебном процессе (для этого можно использовать онлайн-калькулятор на нашем сайте);
• всегда принимайте участие в судебных слушаниях, так как застройщик может представить возражения, отзывы и ходатайства непосредственно в заседании;
• привлекайте к участию в деле наших юристов, даже если вы уверены в точности расчетов и правильности составления исков.

Если на стадии подготовки искового заявления застройщик передал квартиру по акту, вы все равно можете требовать неустойку. В этом случае будет точно известен период просрочки, что значительно упрощает расчеты. Получив судебное решение и исполнительный лист, не затягивайте их подачу в ФССП. Также наши специалисты помогут направить документы на удержание в банк застройщика, если на его счетах есть средства. Подробнее о возможных вариантах защиты при взыскании неустойки и применении статьи 333 ГК РФ можно узнать на бесплатной консультации по телефонам, указанным на сайте.