Переуступка прав по ДДУ -

По договору долевого участия (ДДУ) возникает право требования жилплощади в размере и на условиях

, согласованных с застройщиком. Это право будет реализовано после ввода дома в эксплуатацию, передачи конкретной квартиры дольщику. Однако еще до завершения строительства и получения ключей можно оформить переуступку ДДУ. Эта сделка заключается в переходе права требования к новому лицу, подлежит регистрации в Росреестре, как и первоначальный договор.

Обратившись в юридический центр Advisor, вы получите помощь в оформлении документов для переуступки, оценку рисков для покупателя, сопровождение на всех этапах сделки.

Переуступка ДДУ. Что это?

Основным нормативным актом в сфере долевого строительства является Федеральный закон № 214-ФЗ. Статья 11 этого документа прямо указывает на возможность заключения договора на переуступку, определяет основные условия для совершения сделок. Также для уступки нужно учитывать нормы Гражданского кодекса РФ о цессии (ст. ст. 388-390 ГК РФ).

Юридическим языком, уступка по ДДУ представляет собой передачу права требования от первоначального дольщика новому лицу. В силу специфики долевого строительства, выделим самые важные моменты, которые нужно учесть сторонам указанного договора:

• сделка цессии всегда является возмездной, так как иначе она будет фактически являться дарением;
• закон предусматривает уведомление строительной компании о состоявшейся переуступке, переводе прав на новое лицо;
• согласие застройщика на уступку требуется, только если это было указано в первоначальном договоре;
• уступка прав по ДДУ совершается в той же форме, что и первоначальная сделка, т.е. договор нужно составить в письменной форме, зарегистрировать его через Росреестр.

Обратите внимание! Еще при заключении договора со строительной компанией нужно уточнить, не предусматривает ли он запрет на переуступку, либо обязательное согласие застройщика. Если такие условия будут указаны в тексте документа, провести сделку будет сложнее. Статья 11 Закона № 214-ФЗ позволяет уступить права даже при наличии запрета или ограничения в первоначальном договоре. Однако дольщик будет нести ответственность за нарушение такого обязательства.

Закон не требует указывать в договоре причины для продажи (переуступки) права требования. Не нужно это указывать и в уведомлении, которое будет направлено застройщику. На практике, желание дольщика уступить право может быть связано со следующими причинами:

• намерением заработать на продаже (например, вложившись в строительство на начальном этапе можно существенно выиграть в цене, если уступить права на финальной стадии);
• стремлением минимизировать потерю денег и времени при выходе из проблемного объекта (однако в этом случае найти покупателя также сложнее, а разница в стоимости может быть существенной);
• улучшение жилищных условий иными способами, в результате чего ждать завершения строительства не имеет смысла.

Найти покупателя или продавца по цессии можно самостоятельно, через посредников, иными способами. Рекомендуем сразу оценить все последствия и риски, связанные с переуступкой. Для этого вы можете обратиться в центр Advisor.

Наши юристы специализируются на услугах в сфере долевого строительства, защиты интересов дольщиков и взыскания неустойки. Мы поможем соблюсти требования закона к уступке, быстро оформить обязательные документы, зарегистрировать сделку.

Обязательные условия для совершения сделки

Продажа по переуступке ДДУ предусматривает заключение договора в письменной форме. Стороны могут сами определить ряд его условий, в том числе стоимость уступаемого требования. Однако менять комплекс прав и обязанностей по отношению к застройщику нельзя. Поэтому в договоре цессии всегда будет указан первоначальный срок сдачи жилья, иные условия взаимодействия со строительной компанией.

Согласно ст. 11 Закона № 214-ФЗ, для переуступки должны соблюдаться следующие обязательные условия:

• уступить право дольщик может только после полной оплаты суммы по первоначальному договору, либо с одновременным оформлением соглашения о переводе долга на покупателя (цессионария);
• для заключения соглашения о переводе долга согласие застройщика обязательно, причем его нужно получить до фактической совершении сделки;
• уступка допускается только при наличии ДДУ, прошедшего госрегистрацию с внесением сведений в ЕГРН;
• если цедентом является организация, оплата по договору допускается только после регистрации сделки в Росреестре (для граждан-дольщиков таких ограничений);
• после совершения сделки, получения зарегистрированного договора и выписки ЕГРН, нужно направить строительной компании официальное уведомление.

Обратите внимание! Период времени, в течение которого допускается переуступка, ограничен. Дольщик может сделать это сразу после регистрации договора и до момента оформления передаточного акта на квартиру. Если жилье передано гражданину по акту, он сможет продать уже готовый объект по общим правилам купли-продажи.

Дополнительным обязательным условием будет согласование сделки с банком, если для заключения ДДУ использовались средства по ипотеке. В пользу банка при ипотечном кредитовании предусмотрена регистрация залога, поэтому он должен убедиться в соблюдении своих прав и интересов. Обычно получить согласие на уступку по ДДУ можно при условии, что деньги от цессионария будут напрямую перечисляться на счет в банке для погашения кредита.

Что нужно учесть при оформлении договора переуступки

Большинство рисков при переуступке несет покупатель (цессионарий). Ему нужно убедиться:

• что у цедента действительно есть право требования к застройщику, подтвержденное договором;
• что в ДДУ отсутствует запрет или ограничение на уступку;
• что договор прошел регистрацию, а соответствующие сведения внесены в реестр ЕГРН.

Совет юриста. Для проверки по этим направлениям нужно изучить первоначальный договор, запросить сведения из ЕГРН. Также покупатель обязательно проверит реальные темпы строительства, этап возведения дома, соблюдение проектной документации, добросовестность и благонадежность застройщика. После переуступки прав на новое лицо, первоначальный дольщик не будет нести ответственность за нарушение сроков передачи квартиры, при возникновении иных проблем со строительной компанией.

Также следует убедиться, что право требования первоначального дольщика указано в ДДУ, а не ином документе. Нередко возникают ситуации, когда для уступки предъявляются какие-либо иные документы – предварительный или инвестиционный договор, вексель. По таким соглашениям и документам переуступку по ДДУ не зарегистрируют в Росреестре. Все риски, связанные с нарушением обязательств со стороны застройщика, будет невозможно разрешить в рамках Закона № 214-ФЗ.

Мы рекомендуем заключать договор уступки ДДУ и передавать деньги только после проверки юридической чистоты сделки. Наши специалисты сделают это в максимально сжатые сроки, разъяснят все возможные риски и неблагоприятные последствия. С помощью специалистов центра Advisor вы сможете отказать от сомнительной сделки, сохранить свои деньги.

Права и обязанности покупателя по переуступке

Переход права требования на новое лицо никак не скажется на обязательствах застройщика по передаче квартиры. Покупатель по переуступке сможет:

• требовать выплаты неустойки за пропуск сроков сдачи жилья, либо за иные нарушения со стороны строительной компании;
• настаивать на устранении недоделок и дефектов жилого помещения, подтвержденных актом;
• заявлять об одностороннем отказе от договора или требовать его расторжения в судебном порядке, если такие основания предусмотрены Законом № 214-ФЗ;
• взыскивать убытки, штрафы, предусмотренные законом или ДДУ.

Застройщику также придется вести дела с новым дольщиком, если переуступка прав по ДДУ прошла регистрацию в Росреестре. Например, если возникает необходимость в оформлении соглашений о продлении сроков сдачи жилья, строительная компания должна обращаться к покупателю требования. Уведомление о готовности квартиры к передаче также направляется цессионарию.

Купив право требования, новый дольщик также сможет его уступить иным лицам. Для этого применяются те же правила, что и при первоначальной переуступке. Пока застройщик не передал квартиру по акту, допускается неограниченное количество сделок уступки по ДДУ.

Можно ли оформить переуступку неустойки по ДДУ

Одной из основных мер защиты дольщиков от нарушений со стороны застройщика является возможность получить неустойку по ДДУ. Основания для предъявления требований о выплате пени связаны с нарушением сроков передачи квартиры, отказом вернуть деньги при расторжении договора, с иными обстоятельствами. Цессионарий сможет взыскать штрафные санкции без ограничений, так как станет полноценным дольщиком сразу после регистрации сделки.

Статьей 11 Закона № 214-ФЗ допускается и уступка неустойки по ДДУ. Для совершения таких сделок применяются следующие правила:

• переуступка прав на неустойку не нуждается в госрегистрации через Росреестр, т.е. сторонам достаточно заключить соглашение в простой письменной форме;
• застройщик уведомляется об уступке по стандартным правилам, будет нести ответственность перед покупателем;
• закон не содержит за переуступку штрафных санкций лицам, которые не являются дольщиками по данному объекту, так как это самостоятельное требование.

Выкуп (переуступка) неустойки по ДДУ является возмездной сделкой. Ввиду существенных рисков, которые несет покупатель, разница между реальным размером штрафных санкций и сумме выкупа может значительно отличаться.  Кроме того, если речь идет о проблемном застройщике, который систематически нарушает обязательства перед дольщиками, найти покупателя будет практически невозможно.

Если вам нужна помощь опытных юристов при заключении договора на уступку неустойки, обращайтесь в центр Advisor. Мы оказываем услуги дольщикам на территории Москвы и Московской области, учтем все требования закона к переуступке пени по ДДУ, добьемся реального взыскания денег с застройщика.

Заключение

Переуступка (цессия) по ДДУ является законной сделкой, которая заключается в переходе права требования на новое лицо. Чтобы соглашение вступило в силу, его нужно зарегистрировать через Росреестр, направить уведомление строительной компании. После уступки по ДДУ у цессионария возникнет тот же объем прав, что и у первоначального дольщика, в том числе на взыскание неустойки.

Если у вас остались вопросы, либо вам нужна юридическая поддержка при заключении соглашений, обращайтесь в центр Advisor. Позвонив по телефонам, указанным на сайте, вы получите бесплатную консультацию по всем вопросам, связанным с ДДУ.