ДДУ (Договор долевого участия в строительстве) – что это такое? -

Приобрести квартиру в новостройке можно по договору купли-продажи или по ДДУ

. В первом случае сделка совершается после ввода дома в эксплуатацию, когда объект полностью достроен. Договор долевого участия —  это документ, по которому возникает право требования на еще не существующую квартиру. Читайте в этом материале, что такое ДДУ в строительстве, какие пункты должны быть в его содержании, какие права и обязанности возникают у сторон.

Что такое ДДУ в строительстве

Долевое строительство позволяет вложить деньги в еще несуществующий объект. Обычно это выгодно для обеих сторон. Застройщик имеет возможность заранее запланировать продажу всех площадей, получить деньги от дольщиков на строительные работы. Дольщики могут сэкономить на стоимости квартиры, особенно если заключат договор долевого строительства на начальной стадии стройки. В соответствие с Законом № 214-ФЗ, ДДУ – это документ, подтверждающий право на часть имущества будущего многоквартирного дома. Обычно предметом соглашения является квартира, хотя закон допускает приобретение в долевку машино-места, нежилого помещения. Выделим ключевые моменты, которые нужно учитывать участникам долевой застройки:

• привлекать деньги частных инвесторов и юридических лиц могут только организации, соответствующие требованиям 214-ФЗ (например, по опыту работы на строительном рынке, по перечню документов, иным критериям);
• в договоре должны быть указаны признаки, позволяющие идентифицировать будущий объект (этажность, площадь, количество комнат в квартире, иные показатели);
• после заключения ДДУ на отношения между строительной компанией и участником распространяются нормы 214-ФЗ и Закона «О защите прав потребителей», что дает дополнительные гарантии гражданам.

Обратите внимание! Договор будет являться самым главным документом, который защищает интересы дольщика. Поэтому до его заключения нужно тщательно проверить документацию застройщика, его благонадежность. Необходимую помощь в этом окажут юристы центра Advisor.

После завершения стройки, когда дом будет введен в эксплуатацию, на основании ДДУ будет осуществляться приемка квартиры, регистрация прав на нее в Росреестре. Составление документов по купле-продаже при этом не потребуется.

Порядок заключения договора ДДУ

Договор долевого участия в строительстве может заключаться на любом этапе возведения многоквартирного дома, пока он не введен в эксплуатацию. Компания, заключающая ДДУ, может сама возводить объект, либо привлекать к этому иные организации (например, нанимать подрядчиков). Дольщик сможет предъявить любые требования именно к юридическому лицу, чьи реквизиты указаны в соглашении. При заключении договора на долевку применяются следующие правила:

• граждане вправе требовать для изучения документы и информацию, которые обязан раскрыть застройщик;
• строительная компания обязана опубликовать типовой проект ДДУ, который будет единым для всех участников строительства;
• при заключении отдельных соглашений с дольщиками будут конкретизированы характеристики квартиры, порядок и сроки взаиморасчетов.

Согласно ст. 4 Закона № 214-ФЗ, стороны могут сами выбрать формат составления документа – в письменном или электронном виде. С 2020 года будет действовать специальный порядок оформления и регистрации в цифровом виде. На данный момент это возможно по общим правилам, т.е. с использованием УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписи). После проверки и подписания договора ДДУ, нужно убедиться в его регистрации. Эта процедура осуществляется через Росреестр, предусматривает внесение записи в реестр ЕГРН. На экземпляре документа, который получит дольщик, должна стоять регистрационная отметка с датой и номером. Также есть возможность проверить регистрацию через онлайн-сервис Росреестра, либо путем запроса выписка из ЕГРН. Обычно документы на госрегистрацию направляет сам застройщик.

Требования к содержанию договора

От содержания ДДУ зависит, сможет ли дольщик предъявить обоснованные претензии к строительной компании по качеству квартиры, срокам ее сдачи, по иным пунктам. Основной блок сведений, которые стороны обязаны указать в соглашении, определен статьей 4 Закона № 214-ФЗ. Важно, что содержание ДДУ должно соответствовать проектной и иной документации застройщика, не нарушать права дольщика, предусмотренные законом. В перечень обязательных пунктов входит:

• признаки и характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать объект (назначение, этаж, количество и площадь комнат, наличие балконов и лоджий, иные характеристики);
• срок, в течение которого строительная компания обязуется передать квартиру (по проектной декларации срок передачи должен быть одинаков для всех дольщиков дома, однако точная дата будет зависеть от процесса приема-передачи);
• стоимость квартиры или за 1 кв.м. площади, порядок и сроки взаиморасчетов;
• гарантия, которую застройщик устанавливает на качество объекта (по закону он не может быть менее 5 лет);
• подтверждение условия для привлечения денег дольщика (это может быть использование эскроу-счетов, отчисления в компенсационные фонды).

Обратите внимание! При отсутствии даже одного из перечисленных пунктов договор будет считаться незаключенным. Однако по всем остальным условиям стороны могут сами определять их содержание.

Дольщик не обязан подписывать проект документа сразу после его передачи строительной организацией. Мы рекомендуем внимательно ознакомиться с ним в спокойной обстановке, сравнить с документацией на сайте застройщика, проверить на предмет соответствия закону. Чтобы избежать проблем и рисков, связанных с исполнением ДДУ, вы можете воспользоваться услугами наших юристов.

Права и обязанности по ДДУ

Ключевым правом дольщика является требование передачи готовой квартиры в оговоренный срок. Указанный срок не может меняться застройщиком в одностороннем порядке, иначе возникнут основания для взыскания штрафных санкций. Также участник строительства приобретает следующие права:

• требовать безвозмездного устранения недоделок, снижения цены по договору или его расторжения, если строительная организация нарушает требования по качеству;
• уступать права другим лицам по цессии без согласия застройщика (если иное не указано в ДДУ);
• требовать выплаты неустойки и штрафов за нарушение сроков передачи готового объекта.

Основной обязанностью дольщика является выполнение условий в части оплаты. Если участник допустил прострочку по платежам более двух месяцев подряд, строительная организация может отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке. Таких проблем не возникает, если вся сумма по ДДУ уплачена сразу при его заключении.

Порядок взаиморасчетов

Стороны могут сами определить формат и условия взаиморасчетов по ДДУ. Однако они должны соблюсти ряд требований закона в сфере долевого строительства:

• перечислять деньги в пользу застройщика можно только после госрегистрации договора;
• для оплаты можно использовать собственные сбережения, средства ипотечных и потребительских кредитов, маткапитал, иные источники;
• с июля 2019 года деньги по ДДУ могут перечисляться только через эскроу-счета, а работать по старой схеме можно только по уже возводимым объектам.

Эскроу-счета гарантируют сохранность денег на случай банкротства застройщика, приостановления или прекращения строительства. Подробнее об этом нововведении 214-ФЗ вы можете узнать из материалов на нашем сайте, либо на консультации юристов.

Плюсы и минусы ДДУ в строительстве

Заключение договора всегда является гарантией исполнения обязательств для сторон сделки. Плюсы и минусы ДДУ могут быть связаны со следующими обстоятельствами:

• нужно проверить, что застройщик предлагает подписать именно договор, а не иные виды документов – получив предварительное или инвестиционное соглашение, либо иной сомнительный документ, вы рискуете потерять деньги;
• нужно убедиться, что ДДУ прошел регистрацию через Росреестр – в противном случае закон признает договор недействительным, а вы лишаетесь многих вариантов защиты;
• необходимо проверить, что в документе точно определены характеристики квартиры – иначе на стадии приемки вы не сможете предъявлять какие-либо требования и претензии, настаивать на устранении замечаний.

Обратите внимание! Участие в долевке дает возможность сэкономить на стоимости квартиры, особенно по сравнению с вторичным рынком. Однако, не проверив условия договора, вместо выгоды и экономии вы можете столкнуться с невозможностью подать претензию или иск, потерять время и деньги. Чтобы избежать таких рисков, всегда привлекайте юристов к проверке ДДУ еще до его подписания.

Выводы

В том материале мы рассказали, что это такое ДДУ, какие моменты нужно учесть при заключении договора. Если у вас остались вопросы, либо требуется помощь юриста, обращайтесь в центр Advisor. Мы оказываем полный комплекс услуг в сфере долевого строительства, обеспечим поддержку на каждом этапе заключения и исполнения договора. Бесплатную консультацию по основным вопросам ДДУ вы можете получить по телефонам, указанным на сайте.