Банкротство застройщика при долевом строительстве. Что делать? -

Банкротство юридического лица подразумевает его неспособность отвечать по денежным и имущественным

обязательствам. В сфере долевого строительства это может повлечь прекращение строительных работ, когда дольщики рискуют потерять деньги, не оформить права на готовое жилье. Банкротные процессы ведутся через арбитраж, при этом каждый кредитор вправе заявить о требованиях, претендовать на возмещение долга за счет активов компании-должника. Читайте в этом материале, как узнать про банкротство застройщика, что делать в такой ситуации рядовым дольщикам, какие меры защиты предусматривает закон.

Банкротство строительной компании

Так как застройщик является юридическим лицом, на него распространяются общие нормы о банкротстве, указанные в Законе № 127-ФЗ. Поскольку основной категорией кредиторов в долевке являются участники по ДДУ, в закон был введен специальный параграф 7. Им регламентированы особенности ведения банкротных дел в сфере долевого строительства, порядок предъявления и варианты требований к должнику, очередность исполнения обязательств. Банкротство строительной компании влечет следующие последствия:

• строительство дома будет прекращено, либо застройщик не будет передавать готовые объекты участникам по ДДУ;
• все текущие операции юридического лица приостанавливаются, а управление компанией и расчеты будет осуществлять арбитражный управляющий;
• получить вложенные деньги или зарегистрировать права на готовый объект можно только при своевременной подаче требований в реестр.

Обратите внимание! Банкротство застройщика при долевом строительстве может возникать на любом этапе возведения МКД. Если объект фактически достроен, шансы на передачу квартиры достаточно высоки. Если же стройка была заморожена на уровне котлована или первых этажей, участники ДДУ смогут требовать денежного возмещения, сами завершить строительство, либо привлечь к этому другую компанию.

Причинами банкротства не всегда являются умышленные мошеннические действия руководства и собственников компании. Это может быть вызвано ошибками в управлении, объективными экономическими факторами, резким удорожанием стройматериалов. Для ведения дела причины банкротства не важны, хотя они могут повлиять на наличие или отсутствие у должника средств, имущества для расчета с кредиторами.

Как узнать о банкротстве застройщика

Чем раньше участник ДДУ узнает, что обанкротился застройщик, тем больше времени у него будет для оформления и предъявления требований. Также на начальных стадиях банкротного дела можно использовать вариант с  признанием прав на квартиру, если МКД уже фактически достроен. Вот как узнать о банкротстве застройщика, чтобы использовать все законные варианты защиты:

• через онлайн-картотеку дел на сайте арбитражного суда (для этого достаточно в форме поиска указать ИНН или ОГРН компании, чтобы получить весь список дел);
• через Единый федеральный реестр (доступен по ссылке https://bankrot.fedresurs.ru/ );
• через публикации в газете «Коммерсант» (это СМИ является официальным источником публикации).

Важно! Застройщик-банкрот может подавать заявление в арбитраж без уведомления каждого кредитора . Если дольщик несвоевременно узнал об этом факте, он может пропустить срок на включение своих требований в реестр. Это практически лишает шансов на возврат денег по ДДУ, либо на оформление прав на квартиру.

Для проверки информации о банкротстве строительной организации нужно знать ее основные идентификаторы – наименование, ИНН, ОГРН. Эти сведения можно посмотреть в договоре долевого участия, уточнить через онлайн-ресурсы ФНС. Узнав, что ваш застройщик находится в стадии банкротства, сразу подавайте заявление в арбитраж, который рассматривает дело. Чтобы определить состав своих требований к должнику, рекомендуем проконсультироваться у юристов центра Advisor. В ряде случаев требование об оформлении прав на готовый объект вполне исполнимо, тогда как вернуть деньги будет невозможно.

Что делать дольщикам, если застройщик обанкротился

Разберем, что делать дальше, если застройщик банкротится. Необходимо убедиться, что при открытии банкротного дела суд применил положения параграфа 7 Закона № 127-ФЗ. Если это не сделано, претензии участников долевки будут удовлетворяться только в денежной форме, причем по общим правилам и очередям. Это заметно снижает возможность возврата денег, а оформить права на жилье будет вообще невозможно. Если параграф 7 не указан в постановлении о возбуждении дела, необходимо направить в арбитраж заявление об устранении этой ошибки.

Обратите внимание! Застройщики-банкроты нередко подают заявление по общим основаниям, т.е. без ссылки на параграф 7 Закона № 127-ФЗ. Это существенно нарушает интересы дольщиков. При получении заявлений суд обязан внести корректировку, применить специальный порядок рассмотрения банкротных дел.

Выделим ключевые особенности процедуры банкротства строительных компаний, которые повлияют на алгоритм действий дольщиков:

• основными стадиями дела, на которых можно заявить о своих требованиях, является наблюдение и конкурсное производство;
• для подтверждения требований можно использовать не только ДДУ, но иные документы (например, допускается ссылка на предварительные соглашения, иные бланки и формы);
• неустойка при банкротстве застройщика также подлежит включению в реестр, т.е. не взыскивается в исполнительном производстве.

Как и любой другой кредитор, участник ДДУ сможет принимать участие в собраниях, голосовать по ключевым решениям, контролировать действия арбитражного управляющего, осуществлять иные полномочия. Закон допускает ведение дел через представителя в любых судах. Поэтому вы можете заключить договор с юристом, поручить ему свою защиту.

Подача заявления

Пока дольщик официально не подал заявление о включении своих претензий в реестр, управляющий не будет их рассматривать. В заявлении нужно указать ссылку на номер дела (его можно взять из картотеки арбитражных дел), указать реквизиты ДДУ или иного документа, подтверждающего право требования готовой квартиры. Каждое заявление рассматривает суд, а срок его подачи должен соответствовать Закону № 127-ФЗ:

• не более 30 дней на стадии наблюдения, т.е. после публикации извещения о несостоятельности;
• не более 2 месяцев (60 дней), если арбитраж возбудил конкурсное производство.

Если заявление будет подано в указанные сроки, а дольщик представит подтверждающий документ об обязательствах застройщика, его обязаны уведомлять о каждом собрании кредиторов, учитывать голос при принятии решений. Реестр кредиторов ведется управляющим, а исключить дольщика из него может суд. Важным преимуществом для участников дела о банкротстве строительных организаций является включение требований в третью очередь (при обычной процедуре требования попали бы в четвертую очередь). Это означает, что участник ДДУ получит деньги сразу после выплат по обязательным расходам, по компенсации вреда здоровью. Естественно, при наличии множества кредиторов одной очереди их требования будут удовлетворяться пропорционально сумме долга.

Выбор формы требования

В 99% случаев застройщик будет признан банкротом, так как стадия наблюдения редко приводит к восстановлению его платежеспособности. Это означает, что получить вложенные деньги дольщик сможет только при наличии у должника средств на счетах или дорогостоящего имущества. Это бывает крайне редко, особенно если фактические строительные работы вел подрядчик. Закон № 127-ФЗ позволяет участникам долевки выбирать между двумя вариантами требований:

• в денежной форме, когда требования будут включены в очередь реестра;
• в форме передачи прав на жилье – в этом случае требования не включаются в очередь, а удовлетворяются путем оформления прав на готовую квартиру, либо путем достройки объекта.

Естественно, если стройка была прекращена на уровне котлована или первых этажей, требовать передачи квартиры не имеет смысла. Даже при выборе варианта с достройкой объекта за счет средств дольщиков расходы будут несоразмерны. Поэтому в таком случае лучше указывать требования в стандартной денежной форм, ждать реализации имущества банкрота.

Как получить или достроить объект при банкротстве

Нередко шанс оформить права на готовое жилье или достроить МКД будет выше, чем возможность вернуть деньги. Предъявляя имущественные претензии, дольщики могут:

• требовать передачи готовой квартиры или оформления прав на нее – это возможно, если МКД достроен, но не введен в эксплуатацию;
• требовать передачи недостроенного здания для продолжения работ за счет дольщиков – этот вариант может оказаться оптимальным, если стройка была остановлена на заключительной стадии;
• требовать передачи недостроенного дома другой строительной компании – практика использования этого варианта пока не отработана.

Совет юриста! Если вы узнали о том, что строительная организация планирует подать на банкротство, а дом уже фактически достроен, можно подать отдельный иск о признании права собственности на квартиру. В этом случае можно избежать участия в банкротном деле. Обратившись в центр Advisor, вы получите помощь в подтверждении прав через суд.

При подаче и рассмотрении имущественных требований также есть нюансы. Дольщик сможет получить готовую квартиру, если МКД был принят межведомственной комиссией. Также требуется, чтобы решение о передаче помещения одобрило не менее половины всех кредиторов, а оставшегося имущества хватало для расчета по всем претензиям. Если застройщик обанкротился, что делать дольщикам с недостроенным объектом? Допускается вариант с достройкой путем создания ЖСК. В этом случае участники будут нести дополнительные расходы. Поэтому вариант с созданием кооператива обычно используется, если дом находится на заключительной стадии возведения. Если ни один из способов не помог защитить интересы, можно требовать включения в реестр обманутых (проблемных) дольщиков. Такие базы данных обязаны вести региональные и муниципальные власти, так как выдавали исходное разрешение на строительство. Попав в реестр, можно рассчитывать на помощь со стороны государства, предоставление ипотечных каникул, иные меры поддержки.

Страхование от банкротства застройщика

В июне 2019 года был принят Закон № 153-ФЗ, по которому все страховые премии при несостоятельности строительной организации передаются в Фонд дольщиков. Эти деньги могут направляться для завершения строительства, либо удовлетворения финансовых требований участников по ДДУ. Также страхование от банкротства застройщика может осуществляться в добровольном порядке еще на стадии заключения договора. Этот момент может оказаться решающим фактором при оценке надежности строительной компании, заключении ДДУ.

Выводы

В этом материале мы рассказали, что делать, если банкротство застройщика при долевом строительстве стало неизбежным, либо компания уже подала заявление в арбитражный суд. Важно вовремя узнать о возбуждении банкротного дела, своевременно подать заявление в арбитраж, добиться включения своих требований в реестр кредиторов. От застройщика-банкрота можно требовать возврата денег, признания прав на квартиру или передачу ее дольщику, достройки дома за счет средств участников ДДУ. Юридический центр Advisor окажет полный комплекс услуг в сфере долевого строительства, в том числе при подаче застройщиком на банкротство. Мы поможем оформить необходимые документы, представим ваши интересы на всех стадиях дела, добьемся защиты прав. Звоните, по всем возникшим вопросам мы окажем бесплатную консультацию!