214 ФЗ о долевом строительстве — последняя редакция -

Основным документом, защищающим интересы дольщиков, является Федеральный закон № 214-ФЗ

. Он распространяется на все стадии договорных отношений между застройщиком и гражданами, от раскрытия информации о будущем объекте и составления ДДУ до приемки жилья и взыскания штрафных санкций. Читайте в этом материале, что нужно проверить при заключении ДДУ, какие права и обязанности дает закон дольщику, как защитить свои права и получить квартиру.

Основные понятия Закона 214 ФЗ

Невозможно отстаивать свои интересы, не зная базовых понятий и определений закона. Это относится и к сфере участия граждан в долевом возведении МКД. При выборе строительной компании и объекта застройки, заключении соглашений и принятии готового жилья вам нужно знать наиболее важные термины и определения:

• застройщиком (строительной компанией) может быть только юрлицо, имеющее участок на правах аренды или собственности, привлекающее деньги на возведение МКД;
• участником долевки могут быть частные лица или организации, вкладывающие деньги для приобретения объекта;
• объектом по ДДУ может быть квартира, машино-место, нежилое помещение.

Обратите внимание! Хотя закон о ДДУ распространяется и на предприятия, вкладывающие деньги в долевку, у них существенно меньше способов защиты от нарушений. Граждане, заключившие договор, могут применить повышенные штрафные санкции к строительной компании, воспользоваться нормами Закона № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Так как на момент заключения ДДУ объект недвижимости еще не существует, гражданин приобретает только право требования части площади будущего дома. В договоре указывается количество комнат и метров (площадь), характеристики квартиры, ее планировка, этажность, иные условия. Содержание ДДУ должно позволить идентифицировать квартиру, когда стройка будет закончена.

Гражданин становится дольщиком с момента заключения договора. ФЗ о ДДУ предусматривает обязательное условие о госрегистрации договоров. Эта процедура проходит через МФЦ или Росреестр. В подтверждение состоявшейся регистрации выдается выписка ЕГРН. Имея договор и выписку, дольщик сможет отстаивать свои интересы в отношениях с застройщиком, требовать передачи квартиры в согласованные сроки, предъявлять претензии по качеству. Также указанные документы позволяют уступать право требования по цессии.

Требования закона к деятельности застройщика

Чтобы привлекать деньги дольщиков, компания должна отвечать требованиям Федерального закона 214-ФЗ. Застройщик, либо его дочерняя организация, должен иметь опыт участия (от 3 лет) в возведении МКД площадью не менее 5000 кв.м. Опыт должен подтверждаться наличием разрешений на ввод МКД в эксплуатацию, в том числе в качестве генподрядчика или технического заказчика.

Чтобы работать со средствами граждан, застройщик должен соблюсти предписания 214-ФЗ:

• иметь земельный надел под застройку (кроме собственного участка, можно строить на арендованной земле);
• разместить на сайте проект и положительное экспертное заключение, декларацию, правоустанавливающие документы на землю, разрешение на возведение МКД, иную документацию, предусмотренную законом;
• иметь свои средства в размере, не менее 10% от стоимости строительства;
• указывать в каждом ДДУ одинаковый срок сдачи готового жилья для каждого дольщика (даты подписания передаточных актов могут отличаться, так как это зависит и от действий дольщиков);
• обеспечить госрегистрацию всех договоров, заключаемых с гражданами.

Важно! Последняя редакция ФЗ 214 предусматривает требование о размещении средств граждан на специальных эскроу-счетах. На данный момент большинство застройщиков работают еще по ранее выданным разрешениям, поэтому могут обходить правило о переходе на эскроу-счета. Все новые строительные проекты уже должны соответствовать нововведениям закона.

Это далеко не полный перечень требований, предъявляемых к застройщикам по ДДУ. В отношении организации не должно быть возбуждено банкротное дело. Компания не должна иметь кредитных и заемных обязательств (кроме получения займов целевого характера под застройку). Полный перечень требований зафиксирован в ст. 3 Закона № 214-ФЗ. До заключения ДДУ с гражданином компания должна раскрыть всю основную информацию о деятельности, разместить ее на сайте, в единой информационной системе.

Выделим ключевые обязанности застройщика по ФЗ 214 о долевом строительстве:

• передать квартиру точно в срок по ДДУ и проекту (продление разрешено только с уведомлением дольщика, подписанием допсоглашений);
• обеспечить надлежащее качество жилья и общедомового имущества МКД (эти требования проверяются по условиям проекта и договора, СНиП, ГОСТ, СП, иным законам и нормативным актам);
• выполнить строительные работы, предусмотренные ДДУ и проектом (например, по договору может предусматриваться отделка помещений, установка определенного оборудования);
• устранить замечания и дефекты, зафиксированные в актах, в течение 45 дней (это срок предписан Законом о правах потребителей);
• передать дольщику комплект документации на объект после подписания передаточного акта.

Совет юриста. Регистрация ДДУ практически исключает возможность продажи «двойной» площади разным лицам. Поэтому если застройщик предлагает оформить не договор с последующей регистрацией, а иные виды документов, рекомендуем отказаться от сделки. Имея на руках предварительный договор, инвестиционное соглашение или иной суррогат ДДУ, вы не сможете использовать варианты защиты по 214-ФЗ и Закону о правах потребителя.

Обязательства строительной компании будут выполнены, когда дольщик подпишет передаточный акт. Отдельные требования можно предъявить даже после приемки жилья. Например, если существенные недостатки проявились только в период проживания, застройщик или его правопреемник будут обязаны их устранить. Для этого в законе предусмотрены правила гарантийного срока (ст. 7).

Права и обязанности дольщика по ФЗ 214

Основной блок обязанностей граждан по Закону о долевом участии заключается в надлежащей оплате по ДДУ, своевременном принятии готовой квартиры. В части оплаты стороны могут сами определять стоимость объекта, размеры первоначальных взносов и график дальнейших платежей, срок окончательного расчета. В отношении приемки готового жилья в новостройке дольщик обязан выполнить следующие действия:

• после получения уведомления приступить к принятию жилого помещения (в срок, определенный уведомлением, либо в течение 7 рабочих дней);
• подписать передаточный акт, если при осмотре не выявлено существенных недостатков (при наличии мелких недоделок их можно указать в дефектном акте с подписанием основного документа);
• подписать акт о несоответствии, если застройщик нарушил требования к площади, качеству, характеристикам и видам работ.

Обратите внимание! Акт о несоответствии подписывается при выявлении существенных недостатков, препятствующих проживанию или ухудшающих характеристики квартиры. Эти недоделки застройщик обязан устранять за свой счет. На предъявление требований об устранении недостатков распространяется не только Закон о долевом строительстве, но и Закон № 2300-1.

Права дольщика по ДДУ напрямую связаны с надлежащим исполнением строительной компанией своих обязательств. В зависимости от содержания договора и характера нарушения, граждане вправе:

• требовать передачи объекта в срок, регламентированный ДДУ (ст. 6);
• взыскивать неустойку за просрочку сдачи жилья, исполнения иных законных претензий;
• заявлять об отказе от договора в одностороннем порядке, либо о его расторжении через суд (основания для реализации таких прав указаны в ст. 9 Закона о долевом участии);
• требовать возмещения убытков, устранения недостатков за счет застройщика, снижения цены (ст. 7);
• обращаться в суд за защитой своих прав, где можно дополнительно взыскать штраф по Закону о правах потребителя, компенсацию морального вреда;
• заключать договору об уступке права требования и неустойки по ДДУ;
• получать от строительной компании информацию, указанную в ст. 3.1 Закона 214.

Отдельные права дольщика могут быть ограничены договором. Например, застройщик может указать пункт об обязательном получении согласия на переуступку. Поэтому нужно всегда обращать внимание на содержание подписываемых документов, внимательно изучать текст, консультироваться с юристами. Изменить содержание договора в одностороннем порядке практически невозможно, если только застройщик прямо не нарушил нормы закона.

Еще одним ограничением является установление залога на объект в пользу дольщиков. Это правило предусматривает ст. 13 ФЗ 214. Залог регистрируется одновременно с договором, отражается в ЕГРН.

Условия и требования к заключению ДДУ по 214 ФЗ

Хотя застройщик и дольщик могут сами определять содержание ДДУ, они должны учитывать нормы ФЗ 214 об участии в долевом строительстве. В ст. 4 Закона указан список пунктов, которые нужно указать в договоре:

• идентификация объекта, который подлежит передаче после ввода новостройки в эксплуатацию (этажность, количество комнат, площадь основных и вспомогательных помещений и т.д.);
• точный срок передачи квартиры (статья 6 Закона);
• цена объекта или квадратных метров, порядок и сроки расчетов;
• положение о гарантийном сроке (не менее 5 лет);
• одно из условий для привлечения денег граждан (например, отчисление взносов в компенсационные фонды, либо открытие эскроу-счетов).

Важно! При отсутствии перечисленных условий, договор будет признан незаключенным. Поэтому составьте для себя чек-лист для проверки проекта ДДУ, который вам даст застройщик. Рекомендуем взять время на изучение документа, проверить его через юриста нашего центра. Также проверьте соответствия договора проектной и иной документации, размещенной на сайте девелопера.

Правила взаиморасчетов указаны в ст. 5 Закона № 214-ФЗ. Цена договора может определяться в твердой сумме, либо за квадратные метры. Во втором случае закон позволяет использовать понижающие коэффициенты для расчета по площади веранд, балконов, террас, лоджий. Для оплаты по ДДУ можно использовать собственные сбережения, заемные средства по ипотечным и потребительским кредитам, материнский (семейный) капитал, иные меры соцподдержки.

Для расчетов по ДДУ 214-ФЗ содержит еще одно важное правило. Внесение платы допускается только после госрегистрации договора долевого участия. Документация на регистрацию могут передаваться в письменной или электронной форме. Если дольщик нарушит сроки оплаты, с него могут взыскать неустойку. Размер штрафных санкций определяется по ставке рефинансирования ЦБ РФ на день погашения обязательств.

Изменения 214 ФЗ в 2019 году

Новая редакция 214-ФЗ начала действовать с 27.06.2019 года. Самым важным нововведением стал переход на блокированные эскроу-счета. Однако и иные поправки закона направлены на защиту интересов дольщиков:

• запрещено привлекать средства частных лиц путем продажи ценных бумаг, если на этот момент новостройка не введена в эксплуатацию;
• уточнены условия использования целевых займов на участие в долевке;
• введено понятие уполномоченных банков, которые имеют право обслуживать эскроу-счета;
• введено правило о госрегистрации ДДУ на машино-места и нежилые помещения;
• разрешено составлять договоры долевого участия и переуступки прав в электронном формате, при этом должны использоваться усиленные квалифицированные ЭЦП.

Это только наиболее важные нововведения в Законе № 214-ФЗ, которые напрямую затрагивают интересы дольщиков. Если вы обращаетесь за помощью в юридический центр Advisor, вам всегда гарантировано применение законодательства с изменениями 2019 года, актуальной судебной практики.

Предыдущие нововведения 214 ФЗ уже применяются на практике с 2017 года. Например, застройщика освободили от обязанности платить неустойку, если вторая сторона неправомерно уклоняется от подписания акта и приемки. Чтобы избежать злоупотреблений со стороны строительной компании, рекомендуем сразу приступать к приемке, а все дефекты обязательно фиксировать в письменных актах. Только в этом случае можно предъявить обоснованные претензии об устранении недоделок, добиться взыскания штрафных санкций.

По всем вопросам, связанным с применением Федерального закона № 214-ФЗ, вы можете получить консультацию у наших юристов. Вы получите рекомендации и советы по защите прав и заключению договоров, сопровождение на стадии приемки и регистрации квартиры, помощь при взыскании неустойки. Звоните прямо сейчас!

Что такое эскроу счета по Закону о ДДУ

Заслуживает внимания и поправка в 214-ФЗ, связанная с переходом на эскроу-счета. Такой вариант расчетов можно использовать уже с начала 2019 года, однако с июля это требование стало обязательным для всех новых строящихся объектов. Алгоритм взаимодействия между сторонами по ДДУ по новому закону предусматривает следующие нюансы:

• в правоотношениях теперь участвуют аккредитованные банки — они заключают договор с застройщиком, выдают займы под застройку, открывают эскроу-счета;
• все деньги, которые граждане платят по ДДУ, поступают не в распоряжение строительной компании, а на блокированный эскроу-счет;
• застройщик сможет распоряжаться деньгами после госприемки МКД, ввода его в эксплуатацию, подписания акта о передаче квартиры гражданину;
• в случае отказа от договора или его расторжения через суд, дольщик получит всю сумму обратно напрямую с эскроу-счета.

Важно! В связи с переходом на расчеты через эскроу-счета, многие застройщики заранее получили разрешения на строительство, приступили к возведению домов. Это позволяет использовать старые схемы расчета, т.е. получать деньги по ДДУ без открытия блокированных счетов. Для этого строительной компании приходится подтверждать определенный процент готовности жилья.

Эскроу-счета позволяют получить деньги с проблемных застройщиков, при введении процедуры банкротства, при расторжении ДДУ. Однако даже новый механизм содержит ряд недостатков, с которыми могут столкнуться дольщики:

• по средствам на эскроу-счетах не начисляются проценты, поэтому при возврате денег они будут обесценены за счет инфляции;
• если по ДДУ перечислялись ипотечные средства, при расторжении договора заемщику не компенсируют уплаченные банку проценты;
• государственные гарантии по сохранности средств на эскроу-счетах действуют только до суммы 10 млн. руб. (при превышении этой суммы могут возникнуть проблемы в случае банкротства банка или отзыва у него лицензии).

Совет юриста. Фактически уплаченные проценты по ипотеке можно взыскать с застройщика в виде убытков. Это крайне важно, так как в первые годы действия ипотечного кредита почти все выплаты идут на погашение процентов. Чтобы оценить возможность взыскания убытков по 214-ФЗ, обратитесь на консультацию к нашим юристам.

Какие еще законы применяются для защиты дольщиков

Если дольщиком является гражданин, 214 ФЗ применяется в связке с Законом № 2300-1 «О защите прав потребителей». Это дает дополнительные гарантии при нарушении обязательств со стороны застройщика:

• срок на устранение недостатков определяется сторонами, но не может превышать 45 дней;
• основания для расторжения ДДУ будут соответствовать не только ст. 9 ФЗ-214, но и Закону о правах потребителя;
• за нарушение сроков рассмотрения заявлений и претензий дольщика со строительной компании можно взыскать дополнительный штраф (50% от суммы исковых требований);
• за любое нарушение можно взыскать компенсацию морального вреда.

Так как речь идет об обязательствах сторон, при возникновении споров будут применяться нормы Гражданского кодекса РФ. Если подаются иски в суд по закону о ДДУ, нужно соблюдать требования ГПК РФ.

Отдельного внимания заслуживает Закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Если застройщик подал на банкротство, либо такое требование предъявили его кредиторы, стандартные процедуры взыскания не применяются. Дольщикам нужно подавать заявления о включении своих требований в реестр кредиторов, взаимодействовать с арбитражными управляющими.

Заключение

В этой статье мы рассказали об основных положениях 214-ФЗ, который регулирует отношения застройщиков и дольщиков по ДДУ. Чтобы договор вступил в силу, в нем нужно указать ряд обязательных пунктов, представить на регистрацию в Росреестр. Строительная компания должна соответствовать требованиям, указанным в законе. Также по 214-ФЗ определяется комплекс прав и обязанностей сторон, порядок расчетов, урегулирования споров.

Если у вас остались вопросы, либо требуется помощь юриста, обращайтесь в центр Advisor. Вы можете позвонить по телефонам, указанным на сайте, заполнить форму обратной связи, либо подъехать в офис. Обращайтесь, предварительные консультации для наших клиентов бесплатны!