ЖК Серебряный парк — взыскание неустойки -

Строительная компания INGRAD предлагает участникам долевого строительства приобрести квартиры в своем жилом комплексе бизнес-класса «Серебряный парк». Новостройку возводят в районе Хорошево-Мневники г. Москвы. Среди достоинств комплекса обозначена транспортная доступность, а в 10 минутах ходьбы от комплекса находятся памятник природы регионального значения «Серебряный бор» и Большой Строгинский затон с живописными видами.

Задать вопрос нашему специалисту

Покупатели недвижимости в данном комплексе могут выбрать одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, есть возможность приобрести пентхаус с камином на верхних этажах. На бумаге и в рекламных проспектах от застройщика ЖК «Серебряный парк» выглядит заманчиво для потенциальных покупателей. Однако с соблюдением сроков строительства у застройщика не заладилось.

Согласно технической документации, застройщик должен был завершить передачу объекта ЖК до конца сентября 2020 года. Однако передача объектов дольщикам идет только сейчас. Поэтому особую актуальность приобрели вопросы получения компенсации за такую существенную просрочку. В настоящей статье рассмотрим основные этапы и нюансы процедуры.

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Основанием для взыскания неустойки с застройщика является факт наличия просрочки, т.е. отсутствие акта приема-передачи квартиры в срок, установленный договором долевого участия.

Уведомление о готовности принять квартиру по ДДУ

Законодательство о долевом строительстве выделяет два типа уведомлений.

1. Согласно закону о долевом строительстве, застройщик обязан передать жилье дольщику в срок, который установлен договором долевого участия. Но если застройщик не успевает передать объект вовремя, то ему нужно отправить дольщику соответствующее уведомление. В документе нужно предложить будущему собственнику изменить условие договора в части срока передачи объекта. Такое уведомление отправляется ценным письмом с описью вложения по месту регистрации дольщика не позднее двух месяцев до истечения установленного договором срока.
2. За месяц до того, как наступит предусмотренный ДДУ срок для передачи объекта, но в обязательном порядке после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, Застройщик должен заявить о старте заселения квартир. Если застройщик этого не сделал, дольщику желательно подать застройщику уведомление о готовности принять квартиру. Это уведомление послужит доказательством того, что дольщик не уклонялся от принятия жилья и лишает возможности застройщика подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке.

Если все же такой акт подписан застройщиком без уведомления покупателя, то нужно сразу подать досудебную претензию и оспаривать правомерность подписания такого акта в судебном порядке.

Дополнительное соглашение

Встречаются ситуации, когда застройщик может заставлять дольщика подписать дополнительное соглашение не только о новых сроках передачи объекта. С дольщика могут потребовать доплатить большую сумму, чем изначально было указано в договоре, мотивировав это, например, увеличением фактической площади приобретенного объекта долевого строительства.

Но ст. 450 Гражданского кодекса РФ исключает подписание соглашения в принудительном порядке, все делается только при согласии обеих сторон договора.
В такой ситуации дольщик прежде всего должен посмотреть условия в договоре – предусмотрена ли им обязанность подписать допсоглашения. Если такое условие ДДУ установлено, и установлены механизмы оплаты дополнительных расходов в рамках допсоглашения, то дольщику придется такие расходы компенсировать.

Если же речь идет о дополнительном соглашении, которое застройщик предлагает подписать при задержке сдачи жилья, то рекомендуем дольщику не подписывать такой документ, а сразу идти в суд с иском о взыскании неустойки за срыв сроков передачи объекта долевого строительства.

Дополнительное соглашение с новыми условиями подлежит регистрации в Росреестре, если основной договор тоже прошел регистрацию. Если будете регистрировать допсоглашение, нужно будет оплатить госпошлину. Незарегистрированный документ юридической силы не имеет.

Досудебная претензия

Если вы решились инициировать судебный спор с застройщиком, в обязательном порядке необходимо направить в его адрес досудебную претензию. Такой документ обязателен, если условие о его подаче прописано в договоре, иначе суд может не принять исковое заявление либо оставить его без движения.

Досудебная претензия – это требование к застройщику о выплате причитающихся дольщику денежных средств за нарушения условий договора в добровольном порядке. Досудебная претензия считается способом мирного урегулирования спора с застройщиком.

В досудебной претензии рекомендуем указать по максимуму нарушения застройщиком своих обязательств, привести конкретные даты, на которые договаривались с продавцом.

Претензию нужно писать, если застройщик:

• задерживает сдачу дома по договору;
• подписал акт приема-передачи жилья в одностороннем порядке;
• меняет площадь квартиры;
• сдает жилье ненадлежащего качества;
• возникли проблемы с квартирой уже при проживании.

В документе нужно сослаться на актуальные положения законодательства о долевом строительстве. Кроме того, можно привести нормы закона о защите прав потребителей, если хотите включить в требования штраф в 50%.

Претензионное письмо рекомендуем направить ценным письмом с описью вложения. При личном визите документ, скорее всего, проигнорируют.

Реакцией застройщика будет:

• Полное игнорирование направленной претензии – если иное не установлено ДДУ, закон отводит «разумный» период, в течение которого застройщик должен отправить официальный ответ. В качестве «разумного» периода можно указать, скажем, 10 календарных дней. Если претензию проигнорировали, можно смело подавать иск в суд.
• Официальный ответ строительной компании, в которой та должна описать проблемы и способы их устранения, а также сообщить новые сроки сдачи жилья и дать гарантию в выплате неустойки.
• Предложение подписать дополнительное соглашение о новых сроках сдачи строительного объекта.

Имеет смысл писать претензию в том случае, если вы дополнительно хотите взыскать штраф в 50% от неустойки согласно нормам закона о защите прав потребителей. Но такое письмо лучше написать совместно с юристом по ДДУ, который может посоветовать лучший способ отправки документа.

Взыскание неустойки через суд общей юрисдикции

Дольщик может выбрать суд общей юрисдикции для спора с застройщиком по неустойке на основании ст. 17 Закона о защите прав потребителей. В данном случае подсудность согласно условиям договора долевого участия значения не имеет. Дольщик выбирает суд:

• По месту постоянного проживания, при этом регистрация обманутого покупателя значения не имеет;
• По адресу местонахождения строительной компании;
• По адресу строительного объекта, в котором приобреталось жилье и заключался ДДУ.

Исковое заявление подается, если застройщик не ответил на досудебную претензию (при наличии такого условия в договоре). Документ отправляется в выбранный суд, к заявлению нужно приложить расчет неустойки либо расписать эту сумму в самом иске. Дольщик может не оплачивать госпошлину, если исковые требования не превышают 1 млн рублей.

Дополнительно нужно приложить:

• Документы, подтверждающие убытки дольщика, например договор на аренду жилья на период ожидания сдачи купленной квартиры;
• Копию досудебной претензии – она подойдет в качестве доказательства попытки мирного решения спора с застройщиком;
• Документы об оплате всей стоимости жилья;
• Копию договора о долевом участии в строительстве.

Через 10 дней уточните, принят ли иск в суде к производству. Затем можно спокойно готовиться к судебному процессу, итогом которого будет вынесенное решение суда о взыскании неустойки.

Потом дольщик должен обратиться к судебным приставам для получения присужденной суммы. Для этого отправьте исполнительный приказ – в ФССП возбудят исполнительное производство. Но мы рекомендуем сначала отправить исполнительный лист в банк, в котором у застройщика открыт расчетный счет. Если там есть деньги, дольщик сразу получит свою сумму. В банк вместе с исполнительным листом подается заявление, в котором необходимо указать расчетный счет дольщика, куда требуется перевести присужденные денежные средства.

После подачи исполнительного листа в банк придется подождать три-7 дней, если денег на счету нет – банк об этом известит. А если нужная сумма лежит на счетах застройщика – деньги поступают на ваш расчетный счет в течение этого срока. Если суд вынес решение, которое не удовлетворило вас в какой-либо части, то есть право подачи апелляционной жалобы. Это можно сделать в течение 30 дней с момента изготовления решения суда в письменной форме. Отправлять документ нужно в вышестоящий суд через тот суд, который принял соответствующий акт.

Остались вопросы?

Стоит помнить, что общий суд имеет право снизить неустойку согласно ст. 333 Гражданского кодекса. Однако уменьшение неустойки по данному правилу возможно только, если:

• Об этом заявил ответчик;
• Суд счел, что занижение компенсации допустимо.