Акция: На текущий момент действующий акций нет
Оставить заявкуЖК Фестиваль Парк – это комфортный комплекс бизнес-класса с развитой инфраструктурой в трех минутах от метро Речной вокзал.
На буклетах и сайте описание жилого комплекса выглядит эффектно и привлекательно для потенциального покупателя, но, как зачастую и случается, не все так однозначно. Будущие собственники столкнулись с невозможностью получить жилье в изначально установленный срок. Так, договорами долевого участия предусмотрено, что дольщики смогут получить ключи от квартир до 5 марта 2021 г., но на текущий момент застройщик, признав нарушение им обязательств по договорам, обещает завершить до 05 июня 2021 года включительно.
Такое нарушение, конечно, не может остаться безнаказанным. С этой целью Законом об участии в долевом строительстве предусмотрено право участника долевого строительства потребовать к выплате с нерадивого застройщика неустойку за просрочку передачи объекта недвижимости за каждый день просрочки.
В связи с тем, что застройщики не спешат в добровольном порядке выплачивать своим дольщикам неустойки, решить вопрос без суда и в ситуации с ЖК Фестиваль Парк не получится. В этой связи подробно рассмотрим все аспекты судебного процесса по взысканию неустойки за невозможность получить свои квартиры в первоначально согласованный срок.
Задать вопрос нашему специалисту
Приняв решение о начале судебного процесса с застройщиком, необходимо также определиться и с судом, в который следует подать исковое заявление.
Инвестор ЖК Фестиваль Парк, являясь потребителем по смыслу Закона о защите прав потребителей, имеет право выбрать суд, в который может быть подан иск о взыскании неустойки:
И здесь необходимо понимать, что каждый из судов имеет разную практику взыскания неустоек с застройщиков: некоторые суды любят дольщиков и взыскивают в их пользу максимально возможные суммы; ряд судов, напротив, благоволят застройщикам и в таких структурах участники долевого строительства получают минимально возможные выплаты.
На практике однозначно хороших или однозначно плохих судов не существует: в каждом есть судьи, которые благоволят дольщиком, и судьи, которые их недолюбливают. И вот здесь уже начинается работа юриста, который оценив перспективы и потенциальные результаты в том или ином судье, подаст иск в единственно верный суд. А при необходимости сможет повлиять на попадание иска к правильному судье, обеспечив тем самым максимальный результат для своего доверителя – благо, процессуальные средства и способы для этого есть (все в рамках закона, конечно).
Закон о долевом участии в строительстве дает возможность приобретать недвижимость по соответствующему договору и юридическим лицам, поэтому они тоже могут стать обманутыми дольщиками, если застройщик не выполнил свои обязательства. В какой же суд компаниям нужно подать исковое заявление?
В данном случае заявление подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика-ответчика, если иную подсудность стороны не согласовали в договоре. Кроме того, договором предусмотрена оговорка о третейском суде, то дело о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства будет рассматриваться третейским судьей.
Договор долевого участия содержит в себе несколько дат и иногда среди участников долевого строительства возникают вопросы, с какого именно срока начинается просрочки и, соответственно, начисляется неустойка.
Рассмотрим все варианты сроков, которые могут иметь место в договоре с застройщиком:
Все вышеуказанные сроки могут быть нарушены застройщиком, однако неустойку дольщик вправе требовать только за нарушение срока передачи объекта долевого строительства – последнего из трех вышеперечисленных вариантов.
Отсутствием акта приема-передачи или его наличием, но датированным позднее, чем то предусмотрено договором долевого участия.
Так, застройщик при передаче квартиры дольщику должен оформить это документально – актом приема-передачи. Если этот акт сторонами не подписан или подписан позднее срока, установленного договором, налицо нарушение, зафиксировав которое суд взыщет в пользу дольщика компенсацию – неустойку.
В апреле прошлого года Правительством РФ было принято Постановление от 02.04.2020 г. № 423, которое предоставило застройщикам возможность не выплачивать неустойку за просрочку передачи объектов долевого строительства в период с 03.04.2020 г. по 01.01.2021 г.
Поэтому до 01 января 2021 года у обманутых дольщиков было мало шансов получить компенсацию за срыв сроков застройщиком, если нарушение обязательств по договору пришлось на введение карантинных мер (хотя были прецеденты, когда суды взыскивали в пользу дольщиков неустойку без учета Постановления Правительства РФ).
Поскольку сейчас ограничения, связанные с этим Постановлением, завершились (с истечением времени), обманутые дольщики могут без препятствий требовать взыскания неустойки за период просрочки с 01.01.2021 г. и по дату подписания акта приема-передачи.
На определенном этапе становится очевидным, что что застройщик не сможет передать объект в установленный договором срок – в этом случае строительная компания должна уведомить покупателя о новых сроках передачи квартиры. Причем такое уведомление должно быть направлено участнику долевого строительства не позднее 2-ух месяцев до даты передачи квартиры, установленной договором. Вместе с уведомлением застройщик должен направить дольщику дополнительное соглашение, которым установить новый предельный срок передачи объекта долевого строительства в жилом доме.
Но его подписание – это право дольщика, а не обязанность, а значит застройщик не имеет право принуждать покупателя к заключению такого соглашения. Исключение – существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора исходили при заключении договора. Но в этом случае застройщик может обязать дольщика заключить дополнительное соглашение только через суд. Правда, случаются такие обстоятельства крайне редко – ситуации с нехваткой финансирования, рабочей силы, существенным изменением действующего законодательства, проведением в стране масштабных мероприятий не относятся к числу исключительных обстоятельств, позволяющих фактически в одностороннем порядке изменить существенное условие договора.
В договоре о долевом участии может быть оговорка об обязательном подписании дольщиком любых дополнительных соглашений, но такое условие будет признано недействительным.
Если покупатель столкнулся с понуждением к заключению дополнительного соглашения о переносе сроков, то можно жаловаться в Роспотребнадзор на нарушение законодательства о защите прав потребителей, в прокуратуру, а также в Ростехнадзор – специальное подразделение Министерства строительства, отвечающее за соблюдение технических норм по проектированию и строительству зданий, а также за соблюдение законодательства о строительстве и ведение специальных реестров.
Если дольщик все-таки согласился подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, нужно изучить не только новые условия о сроках сдачи объекта, но и остальные положения договора. Застройщик может изменить их без ведома покупателя, например, занизить размер своей ответственности, увеличить сроки завершения строительства объекта и т.д.
Крайне внимательно нужно читать предлагаемые застройщиком к подписанию дополнительные соглашения и в случае отсутствия специальных знаний и (или) сомнений в смысле тех или иных положений соглашения рекомендуем обратиться к юристу, который сведет на нет все Ваши риски.
Законом об участии в долевом строительстве не предусмотрено обязательного направления застройщику досудебной претензии с требованием выплатить неустойку в добровольном порядке. Такое требование может быть установлено договором участия в долевом строительстве. Пренебрегать направлением претензии мы не рекомендовали бы в любом случае, поскольку ее наличие и грамотная подготовка документа гарантирует Вам, помимо неустойки, также выплату штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы (в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей). Конечно, это существенная «прибавка» к сумме, которая может быть получена с застройщика по решению суда.
Обязательной формы досудебной претензии действующим законодательством не установлено. Важно отразить в документе ряд моментов, без которых претензия не будет иметь статуса досудебной:
Уже в рамках досудебной претензии необходимо представить расчет неустойки, которая полагается ко взысканию с застройщика.
Расчет неустойки возможно провести следующими способами (какой из них окажется более выгодным, такой и следует использовать в претензии):
По факту составления претензии рекомендуем направить ее застройщику Почтой России (наиболее доступный оператор) ценным письмом с описью вложения.
! Опись и почтовый чек об отправке досудебной претензии необходимо сохранить и в дальнейшем предоставить юристам для формирования искового заявления.
!! При отправке документа обратите внимание на то, чтобы в почтовом чеке правильно (без ошибок) были прописаны имена (наименование) отправителя и получателя — Почта
России очень плохо себя зарекомендовала в этом смысле.
Поскольку вероятность того, что застройщик без решения суда выплатит в пользу дольщика всю требуемую сумму неустойки, стремиться к 0, следующим закономерным шагом является подача искового заявления в суд.
Однако прежде, чем направить исковое заявление в суд, дольщик должен отправить экземпляр документа застройщику для ознакомления (вместе с отсутствующими у застройщика копиями документов). Почтовые документы об отправке экземпляра иска застройщику (почтовый чек и опись вложения в ценное письмо) необходимо будет приложить к пакету документов, который будет предъявлен в суд. Без предварительного направления документов застройщику суд оставит исковое заявление без движения.
В иске к застройщику в связи с допущенной им просрочкой, помимо неустойки, могут быть заявлены следующие требования:
В рамках иска также может быть заявлено требование о взыскании понесенных убытков – чаще всего речь здесь идет о расходах за наем жилья на период просрочки застройщика. К сожалению, взыскивают такие расходы только несколько судов в г. Москве и Московской области — остальные суды «не находят причинно-следственной связи между наступившей просрочкой и понесенными дольщиком убытками».
К числу судов, в которых взыскание расходов на съем жилья возможен, относятся: Савеловский, Щербинский, Лефортовский, Тушинский суды города Москвы, Балашихинский городской суд Московской области.
Это, однако, не означает, что требовать взыскать эти расходы с застройщика не надо — обязательно заявляйте их в исковом заявлении. Даже если суд не взыщет в пользу дольщика эти расходы, то примет во внимание ситуацию покупателя, и, вполне возможно, учтет понесенные убытки в качестве критерия соразмерности неустойки последствиям нарушения застройщиком обязательства. А это, в свою очередь, может способствовать взысканию с застройщика бОльших сумм, чем средняя практика судьи, рассматривающего дело конкретного дольщика.
Дольщик может не только взыскать расходы и неустойку через суд, но и расторгнуть договор долевого участия, если его заинтересованность в жилье отпала. В данном случае застройщик должен вернуть в течение 20 рабочих дней с даты направления уведомления о расторжении договора стоимость оплаченного жилья. Помимо этого, при расторжении договора дольщик вправе требовать к выплате с застройщика также проценты за пользование ценой квартиры с даты ее полной оплаты по дату ее возврата строительной компанией, что зачастую позволяет компенсировать дольщику разницу между ценой приобретения и рыночной ценой квартиры на момент расторжения договора.
Поскольку к искам о взыскании неустойки суд будет применять в том числе законодательство о защите прав потребителей, то дольщик-физлицо может не платить госпошлину за рассмотрение заявления в суде. Это правило относится к заявлениям, поданным в районный суд или мировому судье, если цена иска не превышает 1 млн рублей. Если сумма больше, то придется платить госпошлину. Рассчитать ее нужно по правилам пп. 1 п. 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ и уменьшить на стоимость пошлины, которую истец платит при сумме иска до 1 млн рублей.
Обращаем внимание, что в цену иска, по правилам ст. 91 Гражданского процессуального кодекса РФ, должна включаться неустойка и понесенные убытки, если они заявляются ко взысканию с застройщика. Иные требования, обозначенные в иске к застройщику, в цену иска не включаются.
Суд рассматривает исковое заявление дольщика, как правило, в двух судебных заседаниях – предварительном и основном. Но заседаний может быть и больше – все зависит от настроя судьи и поведения застройщика.
По итогам рассмотрения иска дольщика суд выносит решение, которое после изготовления его в полном объеме (изготовления мотивированного решения) вступает в законную силу (в течение 1 месяца). По факту вступления решения в законную силу суд выдает исполнительный лист, на основании которого и происходит перечисление присужденных сумм от застройщика дольщику.
Подавать исполнительный лист приоритетно в банк по месту нахождения расчетного счета застройщика – он будет исполнен принципиально быстрее (конечно, при наличии денежных средств у застройщика), нежели это сделают судебные приставы, которым также может быть предъявлен исполнительный лист.
Надеемся, наша статья сформировала у Вас представление о процедуре взыскания неустойки с застройщика АО «Центр-Инвест». В случае возникновения вопросов юристы Юридического Центра Advisor готовы дать развернутую консультацию, продемонстрировав свои знания и компетенцию, а также оказать действенную помощь, выражающуюся во взыскании в Вашу пользу с застройщика максимально возможных сумм.
