Акция: Спецусловие для дольщиков ГК ПИК
5% скидка по промокоду PIK по спорам о качестве ремонта (при работе с нами за %)
Оставить заявку
Заказать звонок

ЖК «Фестиваль Парк» взыскание неустойки с застройщика -

Теги:

ЖК Фестиваль Парк – это комфортный комплекс бизнес-класса с развитой инфраструктурой в трех минутах от метро Речной вокзал.

 

На буклетах и сайте описание жилого комплекса выглядит эффектно и привлекательно для потенциального покупателя, но, как зачастую и случается, не все так однозначно. Будущие собственники столкнулись с невозможностью получить жилье в изначально установленный срок. Так, договорами долевого участия предусмотрено, что дольщики смогут получить ключи от квартир до 5 марта 2021 г., но на текущий момент застройщик, признав нарушение им обязательств по договорам, обещает завершить до 05 июня 2021 года включительно.

 

Такое нарушение, конечно, не может остаться безнаказанным. С этой целью Законом об участии в долевом строительстве предусмотрено право участника долевого строительства потребовать к выплате с нерадивого застройщика неустойку за просрочку передачи объекта недвижимости за каждый день просрочки.
В связи с тем, что застройщики не спешат в добровольном порядке выплачивать своим дольщикам неустойки, решить вопрос без суда и в ситуации с ЖК Фестиваль Парк не получится. В этой связи подробно рассмотрим все аспекты судебного процесса по взысканию неустойки за невозможность получить свои квартиры в первоначально согласованный срок.

 

Задать вопрос нашему специалисту

В какой суд подать исковое заявление, если участником долевого строительства является физическое лицо?

Приняв решение о начале судебного процесса с застройщиком, необходимо также определиться и с судом, в который следует подать исковое заявление.

 

Инвестор ЖК Фестиваль Парк, являясь потребителем по смыслу Закона о защите прав потребителей, имеет право выбрать суд, в который может быть подан иск о взыскании неустойки:

  • по месту регистрации инвестора (причем как временной, так и постоянной);
  • по месту нахождения ЖК Фестиваль Парк (Головинский районный суд города Москвы);
  • по месту регистрации застройщика (Мещанский районный суд города Москвы).

И здесь необходимо понимать, что каждый из судов имеет разную практику взыскания неустоек с застройщиков: некоторые суды любят дольщиков и взыскивают в их пользу максимально возможные суммы; ряд судов, напротив, благоволят застройщикам и в таких структурах участники долевого строительства получают минимально возможные выплаты.

 

На практике однозначно хороших или однозначно плохих судов не существует: в каждом есть судьи, которые благоволят дольщиком, и судьи, которые их недолюбливают. И вот здесь уже начинается работа юриста, который оценив перспективы и потенциальные результаты в том или ином судье, подаст иск в единственно верный суд. А при необходимости сможет повлиять на попадание иска к правильному судье, обеспечив тем самым максимальный результат для своего доверителя – благо, процессуальные средства и способы для этого есть (все в рамках закона, конечно).

Куда обращаться дольщикам-юридическим лицам?

Закон о долевом участии в строительстве дает возможность приобретать недвижимость по соответствующему договору и юридическим лицам, поэтому они тоже могут стать обманутыми дольщиками, если застройщик не выполнил свои обязательства. В какой же суд компаниям нужно подать исковое заявление?

 

В данном случае заявление подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика-ответчика, если иную подсудность стороны не согласовали в договоре. Кроме того, договором предусмотрена оговорка о третейском суде, то дело о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства будет рассматриваться третейским судьей.

Какие сроки могут быть оспорены в суде?

Договор долевого участия содержит в себе несколько дат и иногда среди участников долевого строительства возникают вопросы, с какого именно срока начинается просрочки и, соответственно, начисляется неустойка.

 

Рассмотрим все варианты сроков, которые могут иметь место в договоре с застройщиком:

  1. Срок завершения строительства многоквартирного дома – то есть дата, к которой застройщик обязан достроить дом. Такую дату необходимо толковать буквально: это именно день, когда застройщик должен прекратить все строительные и отделочные работы и представить документы в уполномоченный орган для проведения проверки дома на его соответствие всем требованиям действующего законодательства.
  2. Срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию — предельная дата, до которой застройщик должен получить документ о соответствии дома всем требованиям действующего законодательства. Юридически получение этого документа означает, что застройщик может начать заселение в дом. На практике, однако, эти события могут быть значительно разделены во времени: заселение в квартиры может быть начато застройщиком через несколько месяцев после получения разрешения на то.
  3. Предельный срок передачи объекта долевого строительства участнику.

Все вышеуказанные сроки могут быть нарушены застройщиком, однако неустойку дольщик вправе требовать только за нарушение срока передачи объекта долевого строительства – последнего из трех вышеперечисленных вариантов.

Как обманутому дольщику подтвердить срыв сроков при строительстве дома?

Отсутствием акта приема-передачи или его наличием, но датированным позднее, чем то предусмотрено договором долевого участия.

 

Так, застройщик при передаче квартиры дольщику должен оформить это документально – актом приема-передачи. Если этот акт сторонами не подписан или подписан позднее срока, установленного договором, налицо нарушение, зафиксировав которое суд взыщет в пользу дольщика компенсацию – неустойку.

Что нужно сделать перед подачей искового заявления в суд?

В апреле прошлого года Правительством РФ было принято Постановление от 02.04.2020 г. № 423, которое предоставило застройщикам возможность не выплачивать неустойку за просрочку передачи объектов долевого строительства в период с 03.04.2020 г. по 01.01.2021 г.

 

Поэтому до 01 января 2021 года у обманутых дольщиков было мало шансов получить компенсацию за срыв сроков застройщиком, если нарушение обязательств по договору пришлось на введение карантинных мер (хотя были прецеденты, когда суды взыскивали в пользу дольщиков неустойку без учета Постановления Правительства РФ).

 

Поскольку сейчас ограничения, связанные с этим Постановлением, завершились (с истечением времени), обманутые дольщики могут без препятствий требовать взыскания неустойки за период просрочки с 01.01.2021 г. и по дату подписания акта приема-передачи.

Что делать, если застройщик заставляет подписать дополнительное соглашение о переносе сроков?

На определенном этапе становится очевидным, что что застройщик не сможет передать объект в установленный договором срок – в этом случае строительная компания должна уведомить покупателя о новых сроках передачи квартиры. Причем такое уведомление должно быть направлено участнику долевого строительства не позднее 2-ух месяцев до даты передачи квартиры, установленной договором. Вместе с уведомлением застройщик должен направить дольщику дополнительное соглашение, которым установить новый предельный срок передачи объекта долевого строительства в жилом доме.

 

Но его подписание – это право дольщика, а не обязанность, а значит застройщик не имеет право принуждать покупателя к заключению такого соглашения. Исключение – существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора исходили при заключении договора. Но в этом случае застройщик может обязать дольщика заключить дополнительное соглашение только через суд. Правда, случаются такие обстоятельства крайне редко – ситуации с нехваткой финансирования, рабочей силы, существенным изменением действующего законодательства, проведением в стране масштабных мероприятий не относятся к числу исключительных обстоятельств, позволяющих фактически в одностороннем порядке изменить существенное условие договора.

 

В договоре о долевом участии может быть оговорка об обязательном подписании дольщиком любых дополнительных соглашений, но такое условие будет признано недействительным.

 

Если покупатель столкнулся с понуждением к заключению дополнительного соглашения о переносе сроков, то можно жаловаться в Роспотребнадзор на нарушение законодательства о защите прав потребителей, в прокуратуру, а также в Ростехнадзор – специальное подразделение Министерства строительства, отвечающее за соблюдение технических норм по проектированию и строительству зданий, а также за соблюдение законодательства о строительстве и ведение специальных реестров.

 

Если дольщик все-таки согласился подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, нужно изучить не только новые условия о сроках сдачи объекта, но и остальные положения договора. Застройщик может изменить их без ведома покупателя, например, занизить размер своей ответственности, увеличить сроки завершения строительства объекта и т.д.

 

Крайне внимательно нужно читать предлагаемые застройщиком к подписанию дополнительные соглашения и в случае отсутствия специальных знаний и (или) сомнений в смысле тех или иных положений соглашения рекомендуем обратиться к юристу, который сведет на нет все Ваши риски.

ЖК Фестиваль Парк взыскание неустойки с застройщика

Досудебная претензия застройщику

Законом об участии в долевом строительстве не предусмотрено обязательного направления застройщику досудебной претензии с требованием выплатить неустойку в добровольном порядке. Такое требование может быть установлено договором участия в долевом строительстве. Пренебрегать направлением претензии мы не рекомендовали бы в любом случае, поскольку ее наличие и грамотная подготовка документа гарантирует Вам, помимо неустойки, также выплату штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы (в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей). Конечно, это существенная «прибавка» к сумме, которая может быть получена с застройщика по решению суда.

 

Обязательной формы досудебной претензии действующим законодательством не установлено. Важно отразить в документе ряд моментов, без которых претензия не будет иметь статуса досудебной:

  1. Наименование и актуальный юридический адрес застройщика (получить эту информацию можно на сайте https://egrul.nalog.ru/, введя ИНН застройщика);
  2. Данные Договора долевого участия (номер, дата, характеристики объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства, цена объекта, дата передачи объекта);
  3. Ссылка на ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (говорит о праве участника долевого строительства на неустойку в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта);
  4. Расчет неустойки (можно обратиться к одному из многочисленных калькуляторов, имеющихся в Интернете);
  5. Срок для ответа на досудебную претензию (если Договором не определено иное, советуем в качестве такого срока указать разумные 10 календарных дней);
  6. Банковские реквизиты участника долевого строительства для перечисления денежных средств в счет уплаты неустойки.

Уже в рамках досудебной претензии необходимо представить расчет неустойки, которая полагается ко взысканию с застройщика.

 

Расчет неустойки возможно провести следующими способами (какой из них окажется более выгодным, такой и следует использовать в претензии):

  • по периодам действия ставки рефинансирования;
  • применяя ставку рефинансирования, действующую на момент наступления обязательства по передаче объекта недвижимости;
  • применяя ставку рефинансирования, действующую на момент исполнения обязательства (в случае передачи объекта недвижимости) или действующую на дату предъявления претензии/искового заявления (в случае, если акт приема-передачи сторонами не подписан).

По факту составления претензии рекомендуем направить ее застройщику Почтой России (наиболее доступный оператор) ценным письмом с описью вложения.

 

! Опись и почтовый чек об отправке досудебной претензии необходимо сохранить и в дальнейшем предоставить юристам для формирования искового заявления.

 

!! При отправке документа обратите внимание на то, чтобы в почтовом чеке правильно (без ошибок) были прописаны имена (наименование) отправителя и получателя — Почта

 

России очень плохо себя зарекомендовала в этом смысле.

Взыскание неустойки с застройщика через суд

Поскольку вероятность того, что застройщик без решения суда выплатит в пользу дольщика всю требуемую сумму неустойки, стремиться к 0, следующим закономерным шагом является подача искового заявления в суд.

 

Однако прежде, чем направить исковое заявление в суд, дольщик должен отправить экземпляр документа застройщику для ознакомления (вместе с отсутствующими у застройщика копиями документов). Почтовые документы об отправке экземпляра иска застройщику (почтовый чек и опись вложения в ценное письмо) необходимо будет приложить к пакету документов, который будет предъявлен в суд. Без предварительного направления документов застройщику суд оставит исковое заявление без движения.

 

В иске к застройщику в связи с допущенной им просрочкой, помимо неустойки, могут быть заявлены следующие требования:

  • Компенсация морального вреда;
  • Судебные расходы (расходы на оплату юридических услуг; почтовые расходы; расходы на оформление нотариальной доверенности на юриста);
  • Штраф по закону о защите прав потребителей.

В рамках иска также может быть заявлено требование о взыскании понесенных убытков – чаще всего речь здесь идет о расходах за наем жилья на период просрочки застройщика. К сожалению, взыскивают такие расходы только несколько судов в г. Москве и Московской области — остальные суды «не находят причинно-следственной связи между наступившей просрочкой и понесенными дольщиком убытками».

 

К числу судов, в которых взыскание расходов на съем жилья возможен, относятся: Савеловский, Щербинский, Лефортовский, Тушинский суды города Москвы, Балашихинский городской суд Московской области.

 

Это, однако, не означает, что требовать взыскать эти расходы с застройщика не надо — обязательно заявляйте их в исковом заявлении. Даже если суд не взыщет в пользу дольщика эти расходы, то примет во внимание ситуацию покупателя, и, вполне возможно, учтет понесенные убытки в качестве критерия соразмерности неустойки последствиям нарушения застройщиком обязательства. А это, в свою очередь, может способствовать взысканию с застройщика бОльших сумм, чем средняя практика судьи, рассматривающего дело конкретного дольщика.

 

Дольщик может не только взыскать расходы и неустойку через суд, но и расторгнуть договор долевого участия, если его заинтересованность в жилье отпала. В данном случае застройщик должен вернуть в течение 20 рабочих дней с даты направления уведомления о расторжении договора стоимость оплаченного жилья. Помимо этого, при расторжении договора дольщик вправе требовать к выплате с застройщика также проценты за пользование ценой квартиры с даты ее полной оплаты по дату ее возврата строительной компанией, что зачастую позволяет компенсировать дольщику разницу между ценой приобретения и рыночной ценой квартиры на момент расторжения договора.

 

Поскольку к искам о взыскании неустойки суд будет применять в том числе законодательство о защите прав потребителей, то дольщик-физлицо может не платить госпошлину за рассмотрение заявления в суде. Это правило относится к заявлениям, поданным в районный суд или мировому судье, если цена иска не превышает 1 млн рублей. Если сумма больше, то придется платить госпошлину. Рассчитать ее нужно по правилам пп. 1 п. 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ и уменьшить на стоимость пошлины, которую истец платит при сумме иска до 1 млн рублей.

 

Обращаем внимание, что в цену иска, по правилам ст. 91 Гражданского процессуального кодекса РФ, должна включаться неустойка и понесенные убытки, если они заявляются ко взысканию с застройщика. Иные требования, обозначенные в иске к застройщику, в цену иска не включаются.

 

Суд рассматривает исковое заявление дольщика, как правило, в двух судебных заседаниях – предварительном и основном. Но заседаний может быть и больше – все зависит от настроя судьи и поведения застройщика.

 

По итогам рассмотрения иска дольщика суд выносит решение, которое после изготовления его в полном объеме (изготовления мотивированного решения) вступает в законную силу (в течение 1 месяца). По факту вступления решения в законную силу суд выдает исполнительный лист, на основании которого и происходит перечисление присужденных сумм от застройщика дольщику.

 

Подавать исполнительный лист приоритетно в банк по месту нахождения расчетного счета застройщика – он будет исполнен принципиально быстрее (конечно, при наличии денежных средств у застройщика), нежели это сделают судебные приставы, которым также может быть предъявлен исполнительный лист.

 

Остались вопросы?

 

Надеемся, наша статья сформировала у Вас представление о процедуре взыскания неустойки с застройщика АО «Центр-Инвест». В случае возникновения вопросов юристы Юридического Центра Advisor готовы дать развернутую консультацию, продемонстрировав свои знания и компетенцию, а также оказать действенную помощь, выражающуюся во взыскании в Вашу пользу с застройщика максимально возможных сумм.

← назад к списку

Оставьте заявку
на бесплатную консультацию

Спасибо за обращение!
Мы свяжемся с вами в ближайшее время. В случае возникновения вопросов, вы можете написать нам на почту support@mosadvisor.ru или позвонить по телефону
+7 (499) 394-39-78
Oops! Something went wrong while submitting the form.

Благодарим за доверие!

Спасибо за обращение!
Мы свяжемся с вами в ближайшее время. В случае возникновения вопросов, вы можете написать нам на почту support@mosadvisor.ru или позвонить по телефону
+7 (499) 394-39-78
Oops! Something went wrong while submitting the form.

Заявка по Акции

Спасибо за обращение!
Мы свяжемся с вами в ближайшее время. В случае возникновения вопросов, вы можете написать нам на почту support@mosadvisor.ru или позвонить по телефону
+7 (499) 394-39-78
Oops! Something went wrong while submitting the form.