Застройщик ООО «Купелинка Девелопмент»: вся информация для взыскания неустойки -

ООО «Купелинка Девелопмент» — относительно новый проект-застройщик, созданный в мае 2015 г. Девелопером нового застройщика стала компания «MR GROUP». Практически сразу после создания ООО «Купелинка Девелопмент» получило разрешительную документацию на застройку берега реки Купелинка и назвало этот проект «Эко Видное 2.0». Жилой квартал, по проекту застройщика, включает в себя 6 корпусов переменной этажности (3 из которых на текущий момент есть только на бумаге), 3 дошкольных образовательных учреждения, школу и паркинг. Абсолютное большинство инвесторов ЖК «Эко Видное 2.0» подкупило также выгодное расположение будущего комплекса – большая зеленая территория с собственной набережной.

Динамика строительства Эко Видное 2.0

На текущий момент построен и сдан в эксплуатацию I корпус ЖК – «Васнецов», активно идет процесс выдачи ключей. На финишную стадию вышло строительство II корпуса ЖК «Шишкин», который застройщик планировал завершить до конца декабря 2018 г. В начале апреля 2019 г. ООО «Купелинка Девелопмент» объявила о старте продаж квартир в V корпусе ЖК – «Саврасов», строительство которого планирует завершить во II квартале 2020 г.

СОБЛЮДАЮТСЯ ЛИ СРОКИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПЕРЕДАЧИ КВАРТИР застройщиком ООО Купелинка Девелопмент?

Нет. ООО «Купелинка Девелопмент» гарантировало передачу квартир в корпусе «Васнецов» до 30.12.2019 г. В итоге ключи стали выдавать инвесторам только в начале апреля 2019 г. – просрочка составила более 3 календарных месяцев. В 01.03.2019 г. началась просрочка и по корпусу «Шишкин» — инвесторы этого дома не дождались ключей, которые застройщик планировал передать до 28.02.2019 г. А поскольку сейчас все силы ООО «Купелинка Девелопмент» бросило на доделку «Васнецова», можно с уверенностью говорить о том, что просрочка по «Шишкину» превысит уже допущенный срыв сроков по I корпусу (тем более что на начало мая 2019 г. застройщик еще даже не начал формировать пакет документов на получение Заключения о соответствии дома техническим требования и нормам действующего законодательства – а без него невозможно получение Разрешения на ввод дома в эксплуатацию и, соответственно, начала процедуры заселения дома).

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ВЫ НЕ ПОЛУЧИЛИ КВАРТИРУ В СРОК, УКАЗАННЫЙ В ДДУ?

Идти в суд и взыскивать неустойку, предусмотренную Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. НО! Не все инвесторы ООО «Купелинка Девелопмент» могут претендовать на неустойку. Поняв, что строительство дома не завершится в установленные в Договорах сроки, застройщик стал предлагать дольщикам заключить дополнительные соглашения об изменении этих сроков и получить компенсацию 2-3% от стоимости Договора. Подписавшие такие соглашения инвесторы лишены права требовать неустойку, либо же имеют возможность претендовать на нее в крайне усеченных временных границах (просрочка составит 1-,1,5 месяца). Если говорить о размере неустойки, которую могут получить инвесторы корпуса «Васнецов», то при стоимости квартиры ориентировочно 3 000 000 руб. и просрочке 100 календарных дней, получаем 155 000 руб. Точный размер полагающейся Вам по закону неустойки Вы можете рассчитать на калькуляторе неустойки. По корпусу «Шишкин» просрочка меньше – немногим более 2 месяцев. Поэтому, чтобы получить достойную сумму неустойки в суде, просрочку надо «подкопить» до 3-4 месяцев.

В КАКОЙ СУД ИДТИ ЗА ВЗЫСКАНИЕМ НЕУСТОЙКИ?

Инвестор ЖК «Эко Видное 2.0», являясь потребителем по смыслу Закона о защите прав потребителей, имеет право выбрать суд, в который может быть подан иск о взыскании неустойки:

1. по месту регистрации инвестора;
2. по месту нахождения ЖК «Эко Видное 2.0»;
3. по месту регистрации застройщика;
4. в Арбитражный суд Московской области,

причем в случае с ЖК «Эко Видное 2.0» суд по месту нахождения объекта и по месту регистрации застройщика совпадает (это Видновский городской суд Московской области). По практике Видновский городской суд непрост во взаимодействии – все вопросы сотрудники решают только при личном посещении суда, на запросы по телефону или электронной почте аппараты судей, как правило, не отвечают. Но подача иска в этот суд гарантирует хороший результат – 60% и более от требуемой неустойки. Суд по месту регистрации инвестора в ситуации каждого дольщика, конечно, индивидуален. Если мы говорим о судах Московской области, то, помимо Видновского, можно рекомендовать Инстринский городской суд (в среднем судьи присуждают 60-70% от требуемой неустойки), Красногорский городской суд (также взыскивается около 60-70% от требуемой неустойки). В г. Москве можно рассматривать Тушинский, Никулинский, Коптевский, Преображенский, Пресненский, Бутырский районные суды, результаты которых варьируются в границах 50-70% от требуемой неустойки. Помочь определиться с выбором суда может публикуемая Юридическим Центром Advisor — практика — решения различных судов. Если у инвестора отсутствует постоянная регистрация в г. Москве или Московской области, мы рекомендуем рассмотреть вариант оформления временной регистрации, поскольку в судах г. Москвы и Московской области шансы получить максимальную неустойку выше, чем в среднем по регионам (влияет уровень жизни, дохода и т.п). В Арбитражный суд Московской области путь инвестору закрыт, поэтому суд с застройщиком возможен только через уступку прав требования неустойки от инвестора индивидуальному предпринимателю или организации.

НО ПРЕЖДЕ СУДА – ДОСУДЕБНОЕ УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРА…

В арбитраж целесообразно обращаться, когда размер неустойки превышает 500 000 руб. – при таком размере требования шансы получить с застройщика 60-70% от требуемой неустойки гораздо больше именно в арбитраже, чем в суде общей юрисдикции (поскольку последние сильно «режут» большие суммы). О плюсах и минусах суда в арбитраже мы писали здесь — http://www.mosadvisor.ru/questions/vzyskanie-neustojki-za-narushenie-zastrojshhikom-sroka-peredachi-kvartiry-cherez-arbitrazhnyj-sud/ Его обязательность застройщик предусмотрел в п. 10.1 Договоров долевого участия. Вот что нужно знать про досудебную претензию и порядок ее направления застройщику. Обязательной формы досудебной претензии действующим законодательством не установлено. Важно отразить в документе ряд моментов, без которых претензия не будет иметь статуса досудебной:

1. Наименование и актуальный юридический адрес застройщика (получить эту информацию можно на сайте https://egrul.nalog.ru/, введя ИНН застройщика);
2. Данные Договора долевого участия (номер, дата, характеристики объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства, цена объекта, дата передачи объекта);
3. Ссылка на ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (говорит о праве участника долевого строительства на неустойку в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта);
4. Расчет неустойки (можно обратиться к одному из многочисленных калькуляторов, имеющихся в Интернете);
5. Срок для ответа на досудебную претензию (если Договором не определено иное, советуем в качестве такого срока указать разумные 10 календарных дней);
6. Банковские реквизиты участника долевого строительства для перечисления денежных средств в счет уплаты неустойки.

Уже в рамках досудебной претензии необходимо представить расчет неустойки, которая полагается ко взысканию с застройщика. Расчет неустойки возможно провести следующими способами (какой из них окажется более выгодным, такой и следует использовать в претензии):

1. по периодам действия ставки рефинансирования;
2. применяя ставку рефинансирования, действующую на момент наступления обязательства по передаче объекта недвижимости;
3. применяя ставку рефинансирования, действующую на момент исполнения обязательства (в случае передачи объекта недвижимости) или действующую на дату предъявления претензии/искового заявления (в случае, если акт приема-передачи сторонами не подписан).

По факту составления претензии рекомендуем направить ее застройщику Почтой России (наиболее доступный оператор) ценным письмом с описью вложения. ! Опись и почтовый чек об отправке досудебной претензии необходимо сохранить и в дальнейшем предоставить юристам для формирования искового заявления. !! При отправке документа обратите внимание на то, чтобы в почтовом чеке правильно (без ошибок) были прописаны имена (наименование) отправителя и получателя — Почта России очень плохо себя зарекомендовала в этом смысле. Надеемся, что статья поможет определиться с решением о взыскании неустойки с ООО «Купелинка Девелопмент» и доверить ведение Вашего дела профессионалам Юридического Центра Advisor!