Акция: На текущий момент действующий акций нет
Оставить заявкуТема жилищного строительства, а также взаимоотношений между дольщиком и застройщиком становится с каждым годом все более актуальной. Причем “наболевшим” для потребителя является вопрос о качестве исполнения девелопером обязательств в части не только возведения жилья и своевременной его передачи, но и проведения отделочных работ. Застройщики стремятся сэкономить, строители “схалтурить”, в общем-то, ничего нового. Однако страдают от этого непосредственно дольщики, часть из которых даже не предпринимает попыток защитить свои права, что еще больше стимулирует укоренение привычки делать все “тяп-ляп”.
Задать вопрос нашему специалисту
В данной статье мы собрали для вас наиболее актуальную и полезную информацию, касающуюся взыскания неустойки за некачественный ремонт, а также привели примеры из практики, демонстрирующие эффективность инициации судебных разбирательств с девелопером.
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.
Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.
Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
Обратите внимание! На практике самым эффективным способом защиты своих прав при выявлении недостатков в части проведения отделочных работ является требование о соразмерном снижении цены договора и возмещении убытков, понесенных потребителем при устранении изъянов (согласно сметному расчету).
При этом добровольно застройщики подобное требование обычно не удовлетворяют, поэтому участникам ДДУ приходится обращаться в суд. При взыскании средств в судебном порядке дольщик также вправе потребовать: компенсации морального вреда в связи с нарушением закона о защите прав потребителей, уплаты штрафа за нарушение того же закона, а также возмещения убытков, понесенных в результате судебного процесса.
Потребителю важно знать, что во время разбирательства ему следует быть готовым к тому, что суд первой инстанции может отказать в удовлетворении требования о взыскании морального вреда. Дело в том, что в РФ отсутствует прецедентное право, поэтому даже суды одной инстанции, расположенные в разных регионах, вполне могут выносить противоположные решения.
То же касается районных и областных судов одного региона: районный может удовлетворить требование, а областной — отменить его. Поэтому при вынесении на ваш взгляд несправедливого или не соответствующего закону решения, не стоит останавливаться на полпути. Следует обязательно подавать апелляцию в вышестоящий суд.
А теперь приведем пример из практики. Евгений К. приобел “двушку” по ДДУ. Заплатил сразу всю сумму договора и стал ожидать передачи жилья. Когда пришло время принимать квартиру, выяснилось, что в лоджии были неверно смонтированы окна.
Евгений составил претензию и направил ее девелоперу, но ответа так и не получил. Тогда посоветовавшись с юристом, он составил исковое заявление и обратился для защиты своих прав в суд. Там он потребовал выплатить ему неустойку (он насчитал свыше 7 млн. рублей) и компенсировать моральный вред (50 тыс. рублей).
В результате суд первой инстанции своим решением обязал застройщика устранить недостатки, а вот в выплате неустойки отказал истцу в полном объеме, мотивировав это тем, что, мол, достаточно заменить окна, и проблема будет решена. Отказ в возмещении морального вреда и неустойки по закону о защите прав потребителей суд объяснил неуместностью его применения, ведь, якобы, в данном случае работает закон об исполнительном производстве.
Истец был несогласен с решением, однако апелляция не принесла результатов. А вот обращение в Верховный суд все в корне изменило. В итоге компенсацию Евгений получил, но для защиты своих прав ему потребовалась помощь юриста и 3 года судебных разбирательств.
Юридическое лицо также имеет право на выплату неустойки за некачественный ремонт. Однако на компании не распространяется действие Закона о защите прав потребителей, поэтому моральный вред взыскать не получится. А вот на соразмерное снижение цены договора вполне можно рассчитывать. При этом порядок действий будет аналогичен.
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
А стоит ли вообще тратиться на приобщение эксперта? Это необходимо сделать в обязательном порядке по нескольким причинам. Во-первых, нередко мелкие дефекты могут быть незаметны сразу невооруженным глазом, однако для их устранения понадобится провести целый комплекс работ. Примером таких недочетов являются неровности полового покрытия или стен, исправить которые возможно лишь путем предварительного демонтажа.
Во-вторых, при предъявлении требования об уменьшении цены договора, размер компенсации необходимо рассчитывать, исходя из экспертного заключения. Выявив дефекты, специалист составляет смету с учетом среднерыночной стоимости материалов и работ. То есть, выходит, в этом случае потребитель будет взыскивать средства, которые еще не были им потрачены.
Если же участник ДДУ планирует взыскивать деньги, исходя из затрат, которые он понес в результате устранения недостатков, то суду необходимо представить подтверждающие документы. Кроме этого, придется доказать, что дефекты вообще имели место быть, а для этого, опять же, потребуется заключение эксперта.
Неопытные в правовых вопросах участники ДДУ нередко надеются на “сознательность” застройщика, думая, что тот, получив претензию, содержащую требование о выплате неустойки, хотя бы частично ее исполнит либо приступит к переговорам (мол, поторгуется и заплатит). На самом же деле, в большинстве случаев девелоперы вообще игнорируют подобную корреспонденцию, да и выплачивать они ничего не собираются. Поэтому в конце концов потребители вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав.
А еще застройщики иногда идут на уловки, обещая исправить недостатки после подписания актов приемки. В то же время, выгодность своего предложения они подкрепляют заверениями дольщика в том, что он все равно ничего не добьется, а только потратит время и деньги на судебные разбирательства.
Помните! Дольщик, являющийся физическим лицом, — это, в первую очередь, потребитель, права которого почти со всех сторон защищены законом. У застройщика же — масса обязанностей, поэтому при инициации споров последний всегда занимает наименее выигрышное положение (в случае, если права дольщика были нарушены).
В любом случае досудебное урегулирование — это больше попытка соблюсти процедуру взыскания от начала и до конца. И возлагать на нее большие надежды не стоит. Исходя из практики, эксперт юридической компании Advisor уверенно заявил, что за время своей достаточно продолжительной деятельности он ни разу не сталкивался с ситуациями, когда застройщик выплачивал неустойку добровольно в досудебном порядке. Так что дольщику стоит настраиваться на судебный процесс и, возможно, не один.
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.
В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).
После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.
Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.
А теперь предлагаем вам познакомиться с ответами на самые распространенные среди дольщиков вопросы и, возможно, среди них вы найдете актуальный для себя.
На вопросы отвечает эксперт в области жилищного строительства компании Advisor.
— Как правило, вся процедура занимает в среднем 1 год. Проводимая по ходатайству застройщика судебная экспертиза дополнительно затягивает процесс примерно на 4-5 месяцев. Если она не проводится (что обычно является исключением из правил), то процедура занимает до полугода.
-В основном, суд опирается при вынесении решения на ДДУ, а также результаты судебной экспертизы. К сожалению, нередки случаи, когда последняя показывает сумму, в разы отличающуюся от результатов досудебной экспертизы (разумеется, в меньшую сторону). И тогда адвокатам, представляющим интересы доверителей, приходится пытаться максимально увеличить взыскиваемую сумму, невзирая на выводы, изложенные в смете.
В качестве примера хотелось бы привести процесс, проходивший в Щербинском районном суде, в рамках которого была заявлена к взысканию сумма уменьшения цены объекта долевого строительства в размере 614 000 рублей. Но в результате повторной судебной экспертизы она была уменьшена до 212 000 рублей. То есть, фактически, произошло трехкратное снижение стоимости.
Правовыми экспертами компании Advisor был произведен детальный анализ результатов экспертизы, в результате которого были выявлены многочисленные нарушения при ее проведении. На основании этого юристом компании было заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, которое суд удовлетворил.
В результате проведения повторной экспертизы взыскиваемая сумма была увеличена почти вдвое (до 400 000 рублей). Однако процесс на данный момент еще не завершен, решение суда не вынесено, поэтому об итогах дела говорить пока рано. Очевидно одно: этот процесс является самым длинным и сложным из всех, с которыми нам приходилось сталкиваться (из данной категории дел).
-Подавляющее число застройщиков, в особенности тех, которые сдают объекты ДДУ с чистовой отделкой, выполняют работы некачественно. Наиболее яркими представителями в этой части являются “ПИК” и “Самолет”, осуществляющие деятельность в Москве и области. Примечательно, что в случае, если бы дольщики были более активными в отношении защиты своих прав, то практически по каждой квартире можно было бы взыскать неустойку за некачественно выполненные отделочные работы.
-Как правило, недостатки выявляются сразу во время приема-передачи квартиры. То есть, в большинстве случаев недочеты являются видимыми и даже бросающимися в глаза. Со скрытыми недостатками, проявляющимися спустя длительное время, участники ДДУ почти никогда не сталкиваются. Но иногда потребители инициируют процедуру взыскания не сразу, а в течение гарантийного периода, составляющего 2 года.
-Да, претенденты, при которых исполнитель уверяет потребителя в том, что недостатки будут устранены в максимально короткий срок после подписания акта приема-передачи, безусловно, присутствуют. Мы советуем не подписывать документ в случае, если во время приема жилья обнаружатся существенные недостатки, которые будут мешать нормальной эксплуатации квартиры либо их устранение будет явно дорогостоящим. Дело в том, что после приема объекта ДДУ застройщики весьма неохотно выполняют свои обещания в части устранения недостатков, а нередко не устраняют их вовсе. В результате ожидание затягивается на долгие месяцы, а порой и навсегда.
В завершение стоит отметить, что процедура взыскания неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы весьма сложная. И для успешного завершения дела просто прочесть законы недостаточно, важно еще уметь правильно их трактовать и применять в том или ином случае, для чего, разумеется, требуется опыт. Поэтому мы советует обращаться за помощью к квалифицированным юристам, которые приложат максимум усилий для защиты прав своего доверителя.
Юристы компании “Advisor” имеют огромный опыт в области взыскания неустойки с застройщика за некачественный ремонт. У нас за плечами десятки выигранных дел и довольных доверителей. Не упустите возможность защитить свои права и получить положенные вам по закону средства. Обращайтесь к нам, и мы обязательно поможем вам на всех этапах процесса взыскания.
