Взыскание неустойки с застройщика в период пандемии -

Коронавирус и застройщики: что произошло в 2020 году

Середина весны 2020 года ознаменовалась введением целого ряда новшеств в области регулирования гражданских правоотношений. Правительство РФ в своем знаковом

Постановлении от 2.04.2020 года №423 (далее по тексту – Постановление) «заморозило» взыскание неустойки с застройщиков в период пандемии за несвоевременную передачу квартир по договорам долевого строительства (далее по тексту – ДДУ).

Согласно первому пункту апрельского Постановления, застройщики:

• защищены от выплаты неустойки за просрочку передачи недвижимости в период с 3.04.2020 по 01.01.2021;
• защищены от взыскания убытков, возникших из-за несвоевременной передачи объекта ДДУ с 3.04.2020 по 01.01.2021;
• получили отсрочку по выплатам процентов, неустоек, убытков и других штрафных санкций, которые были взысканы судом, но не выплачены до 03.04.2020, а также сумм, которые были взысканы, но не выплачены в период с 3.04.2020 по 01.01.2021.

Правительство РФ своим Постановлением приняло меры по поддержке застройщиков, которые не могут завершить строительство в период пандемии. Данным подзаконным актом власти стремились спасти строительную отрасль от краха, но слабой стороной все так же остались дольщики.

Примечательно, что освобождение от санкций не было привязано к запрету на строительство. Ограничения на строительную деятельность зависели от региона России, но ни в одном субъекте РФ длительность запретов не была равна сроку освобождения. На практике это означало, что застройщик, освобожденный от неустойки, продолжал вести строительство в период пандемии.

Какие вопросы возникали у дольщиков по взысканию неустойки

Мораторий ударил по дольщикам, сделав их позицию в отношениях с застройщиками еще слабее. У граждан в связи с Постановлением и неустойкой возникало множество вопросов, среди которых:

• можно ли после окончания действия моратория взыскать неустойку за период «заморозки»?
• идти ли на уступки строительной организации, которая предлагает составить дополнительные соглашения к договору?
• можно ли не производить платежи (например, оплачивать ипотеку) на период действия моратория?

На все указанные вопросы ответ отрицательный. Застройщики освобождены от обязанности выплачивать неустойку за просрочку передачи объектов в период с 3.04.2020 по 01.01.2021. Это означает, что дольщики не смогут привлечь застройщиков к ответственности за нарушение определенных договорами ДУ сроков передачи объектов недвижимости.

Если организация так и не передала объект к 01.01.2021, то отсчитывать период просрочки следует именно с данной даты.

На период действия моратория возникал логичный вопрос: если застройщик освобожден от неустойки, то освобожден ли от нее дольщик? Согласно Постановлению, (абзац 2, где дается ссылка на ч.6 ст.5 ФЗ №214) да. Но при наличии кредита (самого распространенного способа покупки доли) контрагентом выступает банк, а не застройщик, поэтому правило о неустойках действовать не будет.

Судебная практика по вопросу

Многие специалисты ждали позиции Верховного Суда РФ, но вышестоящая судебная инстанция так и не вынесла значимых решений по проблеме. Можно отметить лишь дело № АКПИ20-229, в котором истец оспаривал конституционность 7 абзаца Постановления. Речь идет про отсрочку уплаты штрафных санкций, которые уже были получены контрагентом до дня вступления Постановления в силу (то есть, до 03.04.2020). Коллегия ВС РФ отказала в удовлетворении этого требований и признала абзац не противоречащим законодательству.

В целом судебная практика еще не сформировалась окончательно, но можно отметить одну интересную особенность – пункты Постановления применяются не всегда. Особенно это касается уже вынесенных решений, которые находятся на стадии исполнительного производства – суды в таких случаях не предоставляют отсрочки, мотивируя это обязательностью исполнения.

Более того, есть примеры решений, когда суды первой инстанции взыскивали неустойки за весь период просрочки, то есть и за период с 03.04.2020. Таким решение даже не были пересмотрены в судах апелляционной инстанции, т.е. застройщики с ними соглашались, а банки производили выплаты по факту получения исполнительных листов от дольщиков.

Пандемия продолжается: можно ли взыскивать неустойку?

Дольщики оказались в практически патовом положении. Разумеется, осталась возможность разорвать ДДУ по основанию пп.1 п.1 ст.9 ФЗ №214 (если застройщик просрочил передачу на больше чем 2 месяца), но о взыскании процентов за пользование застройщиком цены договора долевого участия в период с 03.04.2020 по 01.01.2021 можно забыть.

Но срок «амнистии» уже закончился – теперь дольщикам возвращено право взыскания неустойки с застройщиков в период коронавируса. Порядок следующий:

1. Направить контрагенту претензию о выплате неустойки (если досудебный порядок предусмотрен договором ДУ. В других ситуациях, так как отношения между застройщиком и гражданином-дольщиком подпадают под действие закона о защите прав потребителей, то гражданин может и не направлять контрагенту претензию, если она не предусмотрена договором).
2. В случае отсутствия ответа в течение 10 дней (действует общий срок для досудебных претензий, установленный законом о защите прав потребителей) – оформить исковое заявление. Заявитель может также сам указать желаемый срок ответа на претензию.
3. Подать исковое заявление в суд.

Важно: если время на ответ, указанное в претензии, отличается от общего срока, то будет действовать срок из претензии.

Приложениями к иску будут следующие документы:

• копия договора ДУ;
• квитанция об оплате госпошлины (по общему правилу, она не оплачивается. Но при суммах иска свыше 1 миллиона рублей ее размер составляет 0,5% от суммы, но не больше 60 тысяч рублей);
• документы, которые подтверждают доводы истца;
• расчеты взыскиваемых сумм;
• уведомления о вручении ответчику копии искового заявления и приложений;
• доверенность (если дольщик выступает через представителя);
• документы, подтверждающие досудебное уведомление ответчика о взыскании неустойки.

Важно правильно произвести расчет неустойки – с учетом Постановления. Если застройщик задерживал передачу квартиры еще до 03.04.2020, то данный период просрочки также можно взять в расчет. Уже сейчас банки начали выплаты, и у дольщиков есть все инструменты для воздействия на застройщиков, получивших освобождение от штрафных санкций на продолжительный период из-за коронавируса.