Взыскание неустойки по ДДУ с ЖК «Городские истории» -

Москва продолжает активно застраиваться: ежегодно в столице вводятся в эксплуатацию десятки тысяч квадратным метров жилья. Но, как это часто случается, далеко не все проекты успевают завершиться в положенный срок. Одним из таких проектов стал ЖК «Городские истории». Дольщики этого комплекса ждут передачи квартир еще с конца прошлого года, но застройщик, признавая допускаемую просрочку, теперь обещает совсем другие сроки сдачи объекта долевого строительства. Рассмотрим ситуацию подробнее.

Информация про комплекс и застройщика

ЖК «Городские истории» располагается в Новой Москве в шаговой доступности от метро «Рассказовка» на границе с ЗАО. Сам квартал включает три очереди жилых корпусов с переменной этажностью. По проекту на территории ЖК должны быть возведены детский сад, торгово-развлекательный центр, игровая зона и фуд-корт.

Учредителем застройщика ЖК «Городские истории» (а застраивает комплекс АО ТПУ «Рассказовка») является «Мосинжпроект», который подотчетен столичным властям. Сам застройщик ранее не имел опыта работы с жилыми объектами — ЖК «Городские истории» являются первым проектом организации. А вот учредитель застройщика был задействован в реализации проектов 48 транспортно-пересадочных узлов (среди успешных объектов – Парк «Зарядье», станция метро «Котельники»). Были и жилые объекты, к примеру, ЖК «Дмитриевский», сдачу которого переносили два раза.

Когда ЖК должен быть сдан?

Жилой комплекс «Городские истории» должен уже быть заселен — застройщик АО ТПУ «Рассказовка», созданный в далеком в 2014 году, обещал передать квартиры дольщикам в срок до 31 декабря 2020 года включительно. Но строительство продолжается, а организация обновляет свой «дневник застройки» и обещает завершить передачу квартир всем дольщикам к июню 2021 года. Таким образом, срыв срока передачи объектов долевого строительства в жилом доме, задекларированный застройщиком, составит 6 месяцев (или 180 календарных дней).

Безнаказанным за такое существенное нарушение первоначальных сроков передачи объектов долевого строительства застройщик не останется – Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» предоставляет дольщикам право через суд взыскать неустойку за каждый день просрочки.

Как выбрать суд?

Сфера правоотношений между дольщиком и застройщиком, помимо профильного Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», регулируется также Законом «О защите прав потребителей», в связи с чем у дольщика есть возможность самостоятельно выбрать суд для подачи искового заявления из следующих вариантов:

• по месту нахождения жилого комплекса (по месту исполнения договора долевого участия);
• по адресу места нахождения застройщика;
• по адресу места жительства участника долевого строительства – постоянному или временному.

Адрес места нахождения застройщика АО ТПУ «Рассказовка» — ул. Большая Почтовая, д. 38 — относится к подсудности Басманного районного суда города Москвы. Место нахождения ЖК «Городские истории» позволяет дольщикам обратиться с исковым заявлением в Щербинский районный суд города Москвы.

Что делать дольщикам в ситуации срыва срока передачи объекта недвижимости: рекомендации ADVISOR

В первую очередь необходимо продемонстрировать заинтересованность в скорейшем получении квартиры. Для этого Юридический Центр ADVISOR рекомендует направить застройщику уведомление о готовности принять объект долевого участия. Таким способом контрагент будет оповещен о том, что дольщик ожидает своей квартиры, а суду можно будет документально подтвердить, как Вы нуждались в приобретенном у застройщика жилье.

Уведомление можно подготовить в виде самостоятельного документа, а можно объединить его с досудебной претензией, в которой непосредственно и заявляется требование о выплате застройщиком неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости. Ее составление – второй важный шаг от дольщика.

Одной из основных частей претензии является расчет неустойки. Неустойка рассчитывается со дня, следующего за днем передачи квартиры в соответствии с договором долевого участия, и до даты подписания акта приема-передачи в отношении объекта недвижимости (включая день подписания сторонами договора акта приема-передачи). Так как АО ТПУ «Рассказовка» обязан был передать объекты дольщикам в срок до 31 декабря 2020 года, то расчет неустойки производится с 1 января 2021 года.

Уже сейчас до сведения дольщиков ЖК «Городские истории» доведена информация о переносе срока передачи объектов долевого строительства до 30.06.2021 г. Информация носит лишь характер временных ориентиров, как уже было указано ранее, просрочка продолжится до момента подписания участником долевого строительства акта приема-передачи и совсем не факт, что все дольщики смогут получить ключи от своих квартир до указанной даты.

Но вернемся к разговору о досудебной претензии как о первом этапе привлечения застройщика к ответственности за срыв договорного срока передачи объекта долевого строительства

Досудебная претензия должна содержать следующие сведения:

• реквизиты договора долевого участия;
• суть нарушения (срыв сроков) с указанием срока, когда объект должен был быть передан по условиям договора долевого участия; 
• реквизиты участника долевого строительства для перечисления неустойки;
• срок ответа на претензию;
• размер требуемой к выплате неустойки, а также ее порядок ее расчета.

Самый доступный способ отправки претензии – ценным письмом с описью вложения через Почту России. При этом важно сохранить опись и почтовый чек для будущего формирования искового заявления (желательно сразу сделать сканы и описи, и чека, поскольку опись имеет свойство теряться, а чек выцветает).

Направленная перед подачей искового заявления досудебная претензия позволит Вам претендовать на еще одну штрафную санкцию – появится возможность взыскать с застройщика еще и штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования, предусмотренный ст. 13 Закона «О защите прав потребителя». Взыскание такого штрафа возможно потому, что АО ТПУ «Рассказовка» не предлагает своим дольщикам в досудебном порядке разрешить спор и выплатить если не в полном объеме неустойку, то хотя бы ее часть, которая могла бы быть комфортна для дольщика и позволила бы ему отказаться от похода в суд с соответствующим иском.

Инструкция по проведению процедуры приема квартиры в ЖК «Городские истории»

Пожалуй, один из важнейших вопросов, которыми озадачены дольщики в ожидании получения ключей от квартиры, — как правильно с точки зрения законов и своих интересов принять объект долевого строительства.

Последовательность действий следующая:

1. Получить от застройщика информацию о готовности объекта к передаче. Обращаем Ваше внимание: обязанность приступить к приему квартиры возникает только после получения от застройщика уведомления о завершении строительства, направленного по адресу места жительства дольщика посредством Почты России (см. ч. 4 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»). Записаться на прием.
2. Согласовать дату и время осмотра с профессиональным приемщиком. Если у Вас отсутствуют необходимые знания, рекомендуем привлечь такого специалиста: он поможет объективно оценить состояние квартиры, ее пригодность к проживанию и даст рекомендации, принимать ли квартиру или вернуть ее застройщику для устранения строительных недостатков.
3. Проверить квартиру на соответствие условиям договора долевого участия, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
4. Зафиксировать нарушения в акте осмотра квартиры, организовать его подписание со своей стороны и со стороны застройщика. Желательно, чтобы акт осмотра был составлен в 2-ух оригинальных экземплярах, но, если это сделать нельзя, пусть оригинал остается у застройщика, копия – у Вас. Отметку о передаче оригинала акта осмотра застройщику желательно оставить на документе.
5. Подписать акт приема-передачи или отказаться от его подписания ввиду присутствия в квартире строительных нарушений.
6. На повторный осмотр квартиры необходимо выходить по истечение 45 календарных дней после дня, следующего за днем проведения первого осмотра, — именно этот срок установлен в качестве предельного для исправления обнаруженных дольщиком нарушений ст. 20 Закона «О защите прав потребителей». По итогам повторного осмотра все также необходимо подготовить акт осмотра квартиры с перечнем строительных недостатков (если их не будет, тогда в акте желательно прописать фразу об отсутствии претензий к строительному состоянию квартиры), а также настоятельно рекомендуем подписать акт приема-передачи во избежание составления застройщиком одностороннего акта передачи.

Если недостатки в квартире по итогам второго осмотра останутся, у Вас всегда будет возможность реализовать права, предусмотренные ч. 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», даже несмотря на подписание акта приема-передачи.

Отметим также, что весь период исправления недостатков после первого осмотра включается в период просрочки и за него также подлежит выплате неустойка.

Нужно быть крайне внимательным при подписании документов по итогам приемки. Застройщик предлагает к подписанию огромную пачку документов, в содержании которых радующийся получению квартиры дольщик может не разбираться. Например, застройщик может пытаться навязать свои интересы через дополнительное соглашение о переносе срока передачи квартиры, подписывая которое дольщик лишает себя права на взыскание неустойки за срыв срока передачи квартиры.

Также не рекомендуется подписывать бумаги непосредственно в офисе, минуя фактическую проверку квартиры. То, что объект введен в эксплуатацию, еще не значит, что на качество проверена каждая квартира. Застройщик может пытаться ускорить процедуру подписания со ссылками на «технические сбои» или «загруженность» — дольщик должен дать понять контрагенту, что без проверки объекта документация не будет подписана.

Если есть понимание, что предлагаемый к подписанию документ сейчас не может быть оценен трезво, для его внимательного изучения требуется время, всегда можно сообщить застройщику о желании забрать документы с собой на ознакомление, после чего они будут подписаны и возвращены контрагенту.

Задача «ADVISOR» — максимально эффективно защитить интересы дольщиков ЖК «Городские истории» от возможных злоупотреблений со стороны застройщика. Если Вы хотите взыскать неустойку или правильно провести приемку в случае завершения строительства, а может Вашим интересам соответствует расторжение договор участия в долевом строительстве — обратитесь к нам — в «ADVISOR» знают, как нужно грамотно взаимодействовать с застройщиком, который нарушил свои обязательства и не передал квартиру в изначально согласованный с Вами срок.