Счета Эскроу — опыт дольщиков с 1 июля 2019 — надежно? -

С 1 июля 2019г. в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве застройщики обязаны взаимодействовать с покупателями жилья только через обеспечительные счета Escrow. На февраль 2021 года около 52% проектов жилого строительства реализуется по схеме с Escrow, остальные 48% достраиваются по прежним правилам.

Суть реформы долевого строительства

Реформирование рынка долевого строительства стартовало в июле 2017 года. Оно ориентировано на защиту интересов дольщиков и эффективное взаимодействие с контролирующими инстанциями. С этой целью запущена Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС) и новый формат финансирования строительства.

Задать вопрос нашему специалисту

Теперь каждый застройщик обязан публиковать сведения о себе и своих проектах на сайте ЕИСЖС и вести строительство за счет собственных средств и (или) кредитных средств, предоставленных банком-партнером. Деньги за проданные объекты недвижимости при такой схеме застройщик получает только после выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию. До этого момента денежные средства участников долевого строительства зачисляются на эскроу-счета застройщика и замораживаются.

Эскроу счета – что это?

Это обеспечительные счета в банке, которые финансируют строительство. Застройщик после получения разрешения на строительство открывает в банке специальный счет (и в нем же в дальнейшем кредитуется, если собственных средств не хватает для завершения стройки).

Схема сотрудничества с дольщиком такова:

• Заключение договора долевого участия между застройщиком и дольщиком.
• Открытие эскроу счета – дольщики делают это в том банке, который кредитует застройщика.
• Регистрация договора на квартиру в Росреестре.
• Перевод дольщиком денежных средств в счет приобретения квартиры на эскроу-счет (покупатель делает это только после регистрации договора!).
• Завершение строительства и получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
• Перечисление средств с эскроу-счета покупателя на специальный счет застройщика.
• Передача объекта и дальнейшая регистрация дольщиком права собственности на жилье.

Подобная схема сотрудничества защищает и интересы потребителей, и интересы застройщиков. В первом случае банк гарантирует сохранность средств дольщиков, их возврат при расторжении договора на строительство, а главное – защищает от негативных последствий возможного банкротства застройщика. Во втором случае при банкротстве самого банка или отзыве у него лицензии владельцы эскроу получают страховое возмещение от Агентства по страхованию вкладов.

Как завершать проекты по старой схеме

Уже начатое строительство можно завершить без открытия эскроу-счетов, но только при соблюдении следующих условий по состоянию на 01.07.2019г.

• степень готовности дома составляет не менее 30%;
• количество заключенных ДДУ должно подтверждать реализацию участникам долевого строительства не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, указанных в проектной декларации проекта строительства.

По первому пункту существуют «поблажки» следующего характера (когда еще застройщик может продолжать привлекать деньги дольщиков без эскроу):

• степень готовности дома не менее 15% — для проектов по комплексному освоению территорий, строительству типового жилья по заказу региона, сносу ветхого и аварийного жилья, развитию социальной инфраструктуры.
• степень готовности дома не менее 6% — при строительстве жилья для обманутых дольщиков или включении застройщика в перечень системообразующих компаний.

Критерий о 10%-ной реализации квартир в строящемся доме остается одинаковым для всех категорий застройщиков.

Что показывает опыт за полтора года

1,5-годовая практика работы по новым правилам демонстрирует как положительные, так и отрицательные моменты.

• К первым относятся максимально низкие риски для покупателя – его деньги не пропадут. Он получит либо желаемую квартиру, либо страховое возмещение от Агентства по страхованию вкладов (правда, размер возмещения не превысит 10 млн. руб.). Для дольщика единственным риском здесь остается качество жилья и срок его сдачи.
• Вторые обусловлены рисками застройщика и покупателей, зарабатывавших ранее на разнице покупки и продажи квартир. Застройщики ведут строительства за счет кредитов, по которым платят проценты. Деньги покупателей они получают только по завершении строительства. С учетом инфляции, регулярного роста цен на жилье и уплаченных банку процентов за весь период строительства доходы застройщиков существенно снизились. Для их минимизации продажи стали открывать позже – не на стадии котлована, а за полгода-год до сдачи объекта. Это позволяет продавать квартиры по эскроу счетам максимально близко к реальным рыночным ценам на момент их полной готовности.

В связи с тем, что продажи на стадии котлована существенно сократились, разница между стоимостью покупки и рыночной стоимостью введенного в эксплуатацию жилья многократно снизилась. Те, кто раньше вкладывался в долевое строительство на ранней стадии и продавал готовое жилье с хорошей прибылью, потеряли свой доход.

Остались вопросы?

Таким образом, реформа рынка долевого строительства, направленная на защиту интересов дольщиков, имеет для них явно положительные тенденции. Но она ударила по доходам застройщиков и способствовала увеличению доходности банков. Последние неплохо зарабатывают на кредитовании застройщиков и обслуживании эскроу-счетов.