Отклонение площади квартиры от проектной — нужно ли доплачивать? -

Причины изменения площади квартиры в новостройке

По статистике отклонение проектной площади от фактической встречается в 99% случаев и причиной не всегда являются действия застройщика. При составлении проекта здания невозможно абсолютно точно определить площадь каждой квартиры после окончания строительства. Это связано с техническими моментами. Например, возможно изменение толщины стен из железобетона на 5 мм (что допускается действующими правилами и нормами). Причинами изменения площади может стать и пресловутый «человеческий фактор» — т.е. ошибки замерщиков и (или) округление цифр архитектором.

С 2017 г. начала действовать поправка в Федеральный закон об участии в долевом строительстве (от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ), которая чётко ограничивает допустимое изменение площади квартиры после завершения строительства – не более 5% указанной в договоре площади. То есть, застройщик может потребовать доплату только за количество квадратных метров, не превышающее 5% от площади. Если оно выходит за установленные рамки, дольщик вправе заплатить только за 5%.

Где указывается обязательство по доплате в случае отклонения площади квартиры?

Застройщик получает право требовать доплату за отклонение фактической площади от проектной в большую сторону только в том случае, если такая возможность предусмотрена в ДДУ. При уменьшении площади дольщик не может рассчитывать на компенсацию, если право ее требовать в этой ситуации договором не предусмотрено.
Большинство ДДУ предусматривают и возможность выплаты компенсации дольщику при уменьшении площади квартиры по итогам строительства, и возможность требовать доплаты с дольщика в случае увеличения площади объекта недвижимости. При этом, как правило, в ДДУ устанавливается отклонение площади квартиры от проектной, допустимое без дополнительной оплаты или компенсации, например, 0,5 м2.

Может ли измениться цена ДДУ после заключения?

Ответ на этот вопрос утвердительный.

Зависит изменение цены целиком и полностью от изменения площади квартиры по итогам строительства, поскольку эти два параметра находятся в прямой зависимости друг от друга. Напомним, что увеличение/уменьшение цены ДДУ в пределах изменения площади квартиры на 5% законом допускается и не является существенным обстоятельством, которое могло бы повлиять на действительность прав и обязанностей застройщика и дольщика.

Что если площадь окажется меньше проектной?

Вот такая ситуация, к сожалению, возникает гораздо чаще, нежели увеличение площади квартиры – к этому надо быть готовыми всем дольщикам.

А вот получат ли будущие собственники компенсацию за уменьшение приобретенного у застройщика объекта – зависит от содержания ДДУ.

При наличии в договоре соответствующего пункта дольщик вправе потребовать компенсацию за недополученную квадратуру. В таком случае следует написать заявление на имя застройщика, с требованием о возврате переплаты в течение 10 (десяти) календарных дней с момента получения соответствующего требования (такой срок предусмотрен Законом о защите прав потребителей и в случае, если ДДУ устанавливает иной срок для возврата денег, руководствуемся указанными 10-ю календарными днями – положения ДДУ не могут противоречить положениям Закона).

Вручить требование можно нарочно (но в этом случае нужно будет подойти со всей ответственностью к фиксации факта получения застройщиком документа, что порой очень сложно для неюриста) или направить на актуальный юридический адрес застройщика Почтой России (предварительно проверив актуальность адреса в ресурсе https://egrul.nalog.ru/index.html) ценным письмом с описью вложения. Если законное требование дольщика будет проигнорировано, следует обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Возможность расторжения договора в случае изменения площади

Невозможно в рамках этой статьи обойти и этот принципиальный для некоторых дольщиков вопрос.
Да, Федеральным законом об участии в долевом строительстве установлено допустимое отклонение проектной и фактический площади на 5%. Но что делать в ситуации, когда отклонение площадей составило более 5%?

Такая разница двух площадей признается законом существенной и позволяет сторонам расторгнуть ДДУ с дальнейшим возвратом дольщику уплаченным им за объект денежных средств. Надо сказать, что этот «выход» мало соответствует интересам абсолютного большинства дольщиков, которые не один год ждут своего жилья, к тому же еще и увеличивающего свою стоимость с момента внесения денег при заключении ДДУ.

Поэтому чаще всего вопрос решается вышеуказанным методом: дольщик оплачивает превышение только 5% установленной договором площади. Все остальное превышение – это убытки застройщика; значит, нужно было профессиональному участнику строительной сферы считать лучше.