Как взыскать неустойку с застройщика ЖК Береговой? -

ЖК Береговой – современный и компактный жилой комплекс в самом центре столицы: всего в 10 минутах от Москва-Сити и парка «Фили». Проект из 4 корпусов с общей жилой площадью 68 225 кв.м. реализуется на 31,6 га прибрежной территории реки Москва. Это самодостаточный городской кластер от застройщиков ООО «Малахит» и АО «Береговой – Спецзастройщик» с собственной инфраструктурой, располагающей широкими возможностями для комфортного проживания и ритейла. Продажа квартир производится по договорам участия в долевом строительстве.

Сведения о застройщиках

ООО «Малахит» входит в группу кacомпаний «Главстрой», существует организация-застройщик с 2006 года. Компания располагает уставным капиталом в 150 млн. руб. и официальным штатом из 119 сотрудников. За всю свою историю ООО «Малахит» участвовало в 17 судебных процессах: 5 раз в качестве ответчика по требованиям на общую сумму 1 352 925,00 руб. и 12 раз в качестве истца на общую сумму 16 944 066,00 руб. По данным ресурса ЕИСЖС Минстрой России за ООО «Малахит значится только 1 сданный проект – ЖК Береговой.

АО «БЕРЕГОВОЙ — СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» также из числа участников «Главстроя». Функционирует с 1994 года и располагает уставным капиталом в 22 513 руб. и штатом в 17 сотрудников. Было стороной в 18 судебных процессах: в качестве ответчика на 2 274 015,00 руб., в качестве истца на общую сумму 10 809 572,00 руб. По данным ЕИСЖС за АО «Береговой – Спецзастройщик» значатся 3 объекта в стадии строительства – это 4 корпуса ЖК Береговой.

Важно! Обратите внимание: на сайте представлены документы на строительство сразу от двух застройщиков: АО «БЕРЕГОВОЙ -СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» на объект по адресу Москва, Филевский парк, Береговой пр., вл. 2Б и ООО «Малахит» на объект по Береговому пр., д.3.

Объект ДДУ

В настоящее время на официальном сайте ЖК Береговой продолжается продажа квартир по адресу Береговой проезд, д. 3, по которому застройщиком является ООО «Малахит». На этапе заключения договоров с участниками долевого строительства застройщик гарантировал завершить передачу объектов в доме не позднее 31.12.2020 г. Однако в действительности получилось так, что застройщик только разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию получил в конце декабря 2020 г. Но получение разрешения еще не гарантирует старт заселения – так и произошло в ситуации с ЖК Береговой: в апреле 2021 г. застройщик продолжает отделку квартир в комплексе, а также благоустройство придомовой территории, продолжая обещать будущим собственникам скорую передачу жилья.

Поскольку застройщик не смог обеспечить передачу квартир участникам долевого строительства в установленные договорами сроки, наступила просрочка исполнения этого обязательства. А просрочка ООО «Малахит» породило у дольщиков право требовать выплаты неустойки, которая предусмотрена ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Как рассчитать неустойку?

Порядок расчета неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства разнится и зависит от того, в каком статусе находится дольщик: юридическое лицо или гражданин (физическое лицо).

Основное отличие состоит в том, что при расчете неустойки для граждан (физических лиц) закон предполагает выплату рассматриваемой санкции в двойном размере. Для юридических лиц неустойка может быть исчислена и взыскана только в одинарном размере.

В Интернете можно найти множество ресурсов, которые позволяют рассчитать неустойку с застройщика на калькуляторе, но найти действительно качественный сервис очень непросто. В этой связи самым надежным способом определить, какая же неустойка должна быть взыскана с застройщика по закону, является так называемый «ручной» расчет, т.е. расчет по формуле путем подставления данных из договора конкретного участника долевого строительства.

Выглядит эта формула следующим образом:

Для граждан

Неустойка = сумма договора * 1/300 * ставка рефинансирования * число дней просрочки * 2

Для организаций

Неустойка = сумма договора * 1/300 * ставка рефинансирования * число дней просрочки

Для большей наглядности приведем также пример расчета неустойки за просрочку передачи объекта для граждан и для юридических лиц.

Итак,

Цена объекта долевого строительства – 14 000 000 руб. 00 коп.

Количество дней просрочки – 99 календарных дней (с 01.01.2021 г. по 09.04.2021 г.)

Ставка рефинансирования – 4,5% (с 22.03.2021 г. – Информация Банка России от 19.03.2021 г.)

Для граждан: 14 000 000,00 руб. × 99 дней × 4,5% × 1÷300 × 2 = 415 800 руб. 00 коп.

Для юридических лиц: 14 000 000,00 руб. × 99 дней × 4,5% × 1÷300 = 207 900 руб. 00 коп.

Период просрочки

Период просрочки ограничивается двумя датами: датой, следующей за днем, когда квартира должна была быть передана дольщику по условиям договора, и датой, когда стороны подписывают акт приема-передачи в отношении объекта недвижимости. Уточним также, что день подписания акта приема-передачи также включается в период просрочки и, соответственно, за него предполагается к выплате неустойка.

Например, если в договоре в качестве предельной даты передачи дольщику объекта недвижимости указано 31.12.2020 г., то первым днем просрочки (и, соответственно, первым днем начисления неустойки) будет являться 01.01.2021 г. В случае подписания дольщиком и застройщиком акта приема-передачи 09.04.2021 г. период просрочки составит с 01.01.2021 г. по 09.04.2021 г. (или 99 календарных дней).

Внимание! Дата ввода объекта в эксплуатацию и дата передачи квартир участникам долевого строительства – две разные величины. Ответственность в виде неустойки наступает только в случае нарушения срока передачи квартиры; нарушение срока ввода дома в эксплуатацию финансовой ответственности застройщика перед дольщиком не несет.

Ставка рефинансирования

Один из важнейших параметров формулы расчета неустойки, который в последнее время имеет свойство меняться не реже 3-4 раз в году. В этой связи при расчете неустойки крайне важно применить верную ставку рефинансирования, чтобы получить объективную картину о той санкции, которая может быть затребована ко взысканию с застройщика.

Уточнить актуальную и действовавшую ранее ключевую ставку Центральным Банком РФ можно на его официальном сайте — https://cbr.ru.

Будущие собственники ЖК Береговой могут применять к расчету неустойки ставку рефинансирования в размере 4,5%, установленную Банком России с 22.03.2021 г.

В какой суд обращаться?

Поскольку на отношения застройщика и граждан (физических лиц) распространяются правила Закона о защите прав потребителей, дольщик в соответствии с нормами этого закона вправе выбрать, в какой суд можно подать исковое заявление к застройщику.

Выбрать суд можно из следующих вариантов:

• суд по месту регистрации участника долевого строительства (постоянной или временной);
• суд по месту нахождения жилого комплекса (для ЖК Береговой – это Дорогомиловский районный суд города Москвы);
• суд по месту нахождения застройщика (для ООО «Малахит» — это Хамовнический районный суд города Москвы).

Юристы, которые специализируются на спорах дольщиков и застройщиков, благодаря многолетнему опыту смогли поделить все суды Москвы и Московской области на «хорошие» и «плохие». К первой группе, как полагается, относятся суды, которые лояльно относятся к искам дольщиков и присуждают в их пользу большие суммы; к плохим, соответственно, относятся те суды, которые благоволят застройщикам – в таких судах в пользу дольщиков возможен результат в 10-20% от заявленной неустойки.

Деление это достаточно условное, но наглядное: в действительности же даже в самом плохом суде можно найти 1-2 судей, которые могут присудить в пользу дольщика отличный результат. Аналогичное правило распространяется и на хорошие суды: всегда найдется 1-2 крайне недовольных дольщиками судьи, которые взыщут неустойку по минимальной границе.

Вот здесь уже начинается работа юриста: он не только подскажет, в какой из судов приоритетней подать исковое заявление, но еще и укажет судью, к которой желательно попасть для получения максимального результата в споре с застройщиком. А Юридический Центр Advisor не только подскажет «нужного судью», но еще и применит все возможные процессуальные способы и средства для распределения иска лучшему судье (благо, такие средства и способы гражданским процессуальным законодательством предусмотрены).

Риски и последствия

Опасаться препятствий со стороны застройщика при взыскании неустойки не стоит. Поскольку датой окончания периода просрочки является день подписания акта приема-передачи, то к моменту обращения в суд квартира уже будет передана. Повлиять на процедуру регистрации права собственности застройщик не может физически.

Застройщики идут на всевозможные уловки, стремясь максимально снизить издержки, связанные с нарушением указанного в ДДУ срока передачи квартир. Наиболее популярная – подписание с дольщиками дополнительного соглашения о переносе срока передачи. Поставив свою подпись под таким соглашением, дольщик автоматически лишает себя права на получение неустойки.

Внимание! Подписание дополнительного соглашения с застройщиком о переносе срока передачи квартиры по ДДУ является правом, но не обязанностью дольщика. Как бы застройщик не настаивал и не уговаривал, подписывать такое соглашение не стоит.

Желающим получить максимально возможную неустойку стоит помнить о том, что намеренное уклонение от подписания акта приема передачи (например, неявка для приема квартиры в течение 2-ух месяцев после получения сообщения от застройщика о завершении строительства дома или отказ принять объект долевого строительства в связи с несогласием с редакцией акта приема-передачи, который предлагает подписать застройщик) чревато тем, что застройщик составит и направит вам односторонний акт. Он рассматривается судами как доказательство намеренного уклонения дольщика от приема квартиры с целью увеличения неустойки и, конечно, крайне негативно сказывается на отношении любого судьи к участнику долевого строительства. Выход здесь один: пытаться признавать односторонний акт передачи недействительным. И хоть в целом практика признания односторонних актов передачи недействительными складывается не в пользу дольщиков, предпринятая попытка не согласиться с передачей квартиры в одностороннем порядке может быть положительно воспринята судьей и не привести к тотальному снижению неустойки при установлении уклонения дольщика от приема квартиры.

Правила поведения дольщика

Гарантированно получить, помимо квартиры, еще и солидную компенсацию за невозможность принять квартиру в установленный законом срок позволит соблюдение нескольких простых правил:

1. Следите за получением разрешения на ввод в эксплуатацию на официальном сайте ЖК или застройщика.
2. После публикации информации о получении разрешения на ввод в эксплуатацию направьте застройщику уведомление о готовности принять квартиру. Последний обязан сам выслать уведомление дольщикам о готовности передать объект. Но, иногда, например, как в случае с ЖК Береговой, даже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик не готов к приему-передаче. Как раз в таком случае и нужно направить ему уведомление. Такой документ продемонстрирует Вашу заинтересованность в скорейшем получении объекта долевого строительства, острой нуждаемости в нем – а главное, выражает намерение в кратчайшие сроки прибыть на осмотр и приступить к приему квартиры.
3. Приемка квартиры после получения уведомления от застройщика о готовности ее к передаче является обязанностью дольщика. По закону (ФЗ-214) приступить к ее приемке необходимо в течение 7-ми рабочих дней с момента получения уведомления.
4. При отсутствии существенных нарушений (имеются ввиду такие нарушения, которые в значительной степени ухудшают качество объекта долевого строительства и препятствуют его использованию по назначению, т.е для проживания) заказчик обязан принять квартиру и подписать акт приема-передачи.
5. Все дефекты, недостатки, нарушения фиксируются в дефектной ведомости или в акте о недостатках (документ у застройщика может называться по-разному, но главное, он предполагает указание перечня нарушений, которые фиксирует участник долевого строительства в день осмотра объекта)
6. При уклонении застройщика от подписания акта осмотра квартиры рекомендуем подготовить односторонний акт осмотра квартиры и в течение 1-2 дней направить экземпляр документа по адресу места нахождения застройщика посредством АО «Почта России» ценным письмом с описью вложения.

Инструкция для дольщика при приемке квартиры

Впервые столкнувшись с процедурой приемки жилья в новостройке, дольщики часто не обращают внимания на значимые вещи. Во избежание ошибок и в случае отсутствия специальных знаний, позволяющих объективно оценить строительное состояние квартиры, рекомендуем пригласить на осмотр профессионального приемщика.

• Не затягивайте с приемкой. По истечении 2-х месяцев после получения дольщиком уведомления о готовности жилья к передаче застройщик вправе составить односторонний акт, который будет свидетельствовать о выполнении обязанностей застройщика в полном объеме и об уклонении дольщика от приема результата строительства.
• Приемке предшествует встреча с представителями застройщика для проверки документов. У дольщика на руках должен быть договор долевого участия, паспорт гражданина Российской Федерации; на всякий случай рекомендуем взять платежные документы в подтверждение оплаты цены объекта недвижимости.
• Не подписывайте акт приема-передачи до проведения осмотра квартиры. Всегда есть вероятность, что застройщик может передать объект в состоянии, далеком от задекларированного договором качества, не соответствующем требованиям действующего законодательства.
• При совместном осмотре квартиры с застройщиком обязательно фиксируйте все недостатки и нарушения, даже самые незначительные для Вас. Это поможет в дальнейшем контролировать ход исправления строительных нарушений силами и за счет застройщика.
• Обязательно проверьте работу розеток и выключателей, уровень стен и пола на предмет их отклонений по вертикали/горизонтали; качество оконных блоков и ограждающих конструкций в целом.
• Обратите внимание на места общего пользования: лестницы, лифт, лестничные площадки, холлы, коридоры. Недоделки по этой части тоже нужно фиксировать в акте осмотра, однако сами по себе причиной для отказа от приема квартиры они быть не могут. Содержание общедомового имущества включается в квитанции по ЖКХ – оно обязано быть работоспособным и удобным.
• Изучите отзывы в интернете, наведите справки о результатах осмотра и приема квартиры будущими соседями. Владельцы уже принятых квартир подскажут, на что обратить внимание – в одном доме нарушения и недоделки обычно однотипные.
• Обязательно сверьте качество материалов и работ, их объем и содержание с договором ДДУ.

Беглого осмотра квартиры для ее приемки недостаточно. Придется уделить время и внимание каждой поверхности и элементу. Здесь также важно отметить, что застройщик не вправе ограничивать Вас во времени проведения осмотра: нет ни одного нормативного акта (тем более такие нормы не может устанавливать застройщик в одностороннем порядке), который бы ограничивал участника долевого строительства во времени осмотра объекта недвижимости.

На что обязательно обратить внимание?

1. Двери. Расположение петель (левые или правые), а также направление открывание (внутрь или наружу) должно соответствовать проекту и договору. Входная дверь обязательно должна быть с замком под ключ. Все двери должны свободно открываться и закрываться, плотно прилегая к коробке.
2. Пол. Проверьте его уровень и соответствие напольного покрытия условиям договора. Замена материала не допустима, нарушение технологии его укладки тоже.
3. Планировка. Отклонений от плана быть не должно ни по размещению перегородок, ни по их толщине.
4. Стены. Проверьте их вертикальный уровень, наличие выпуклостей, вмятин и прочих огрехов, а также качество отделки.
5. Потолок. Его высота должна соответствовать заявленному, перепады высот, трещины и не заделанные стыки между плитами не допустимы.
6. Коммуникации. Горячее и холодное водоснабжение, отопление, вентиляция, канализация, электричество на момент приемки должны функционировать.
7. Остекление. Окна и балконные рамы по конфигурации, комплектации должны соответствовать указанным в договоре. Дефекты стекол, рам и фурнитуры недопустимы. Створки должны свободно открываться, закрываться и плотно фиксироваться. Подоконники и отливы обязательны.
8. Приборы учета. Паспорта на водяные и газовый счетчики передаются владельцу квартиры после сверки показаний.
9. Внутренняя отделка. Качество, фактура, состав и цветовая гамма отделочных материалов должны соответствовать заявленным.

Все замечания по вышеприведенным пунктам фиксируются в акте осмотра (смотровом листе). По результатам анализа недостатков, зафиксированных в акте осмотра, будет приниматься решение либо о подписании акта приема-передачи, либо об отказе от приема квартиры и возврате ее застройщику для устранения нарушений силами и за счет строительной компании.

Внимание! Принимать участие в осмотре могут представитель дольщика и (или) члены его семьи, профессиональный приемщик, но подписывать акт приема передачи должно лицо, с которым заключен договор ДДУ (либо уполномоченный участником долевого строительства представитель – на основании надлежащим образом оформленной нотариальной доверенности).

Как мы видим, и процедура взыскания неустойки с застройщика, и процедура приема-передачи квартиры не без нюансов. Чтобы изучить все аспекты и подводные камни этих процессов, потребуется значительное количество времени и большое желание. Юристы Юридического Центра Advisor готовы взять на себя решение всех вопросов, связанных с общением с застройщиком, представить Ваши интересы в судебном процессе и обеспечить выплату в Вашу пользу максимальной компенсации за срыв срока передачи квартиры.