Долевое строительство – что это такое -

Что такое долевое строительство в России

Приобрести жилье можно не только на вторичном рынке, но и во вновь возведенном доме. Если МКД уже фактически введен в эксплуатацию, предметом договора будет готовая квартира. В этом случае при совершении сделки будет сразу зарегистрировано право на существующий объект. По ДДУ приобретается только право требования, так как здание еще не существует как полноценный объект. Долевое строительство – это всегда возведение многоквартирных домов. Права, которые приобретает участник, конкретизируются в ДДУ в виде характеристик будущей квартиры, в том числе площади, этажности, количества комнат, планировки, иных параметров. Когда МКД будет достроен и введен в эксплуатацию, на основании ДДУ будет осуществляться приемка квартиры, подписание акта. На финальном этапе строительства будут регистрироваться права на квартиру.

Законодательство о долевом строительстве

Базовым актом в сфере долевого участия в строительстве МКД является Закон № 214-ФЗ. Он распространяется на правоотношения строительной организации и дольщика, содержит следующие нормы:

• требования к документации строительной компании, которая должна быть на каждый объект;
• общие правила заключения, исполнения и расторжения ДДУ;
• порядок взаиморасчетов, предъявления финансовых санкций за нарушения;
• правила передачи готовой квартиры дольщикам, устранения недостатков по качеству;
• иные нормы и предписания.

Обратите внимание! Требования к застройщикам, порядку взаиморасчетов регулярно ужесточаются. На данный момент 214-ФЗ действует в редакции 2019 года. Ее ключевой особенностью является обязанность перехода на эскроу-счета при инвестировании в долевку, расчетах за жилье.

Помимо 214-ФЗ применяется Закон № 2300-1 «О защите прав потребителей». Он предусматривает дополнительные меры ответственности к застройщикам, нарушающим условия договоров, сроки удовлетворения требований и претензий дольщиков. Например, именно Законом № 2300-1 введен штраф за нарушение срока удовлетворения денежных требований. При заключении или расторжении ДДУ, договоров цессии, будут учитываться нормы ГК РФ, как и по другим категориям гражданских сделок.

Объекты долевки

Согласно ст. 2 Закона 3 214-ФЗ, в рамках долевого строительства можно приобретать жилые и нежилые помещения, машино-места. Эти объекты входят в состав дома, возводимого с привлечением денег участников. Таким образом, кроме квартиры по ДДУ можно приобрести машино-место в стоящемся паркинге многоквартирного здания. Юридические лица могут вкладываться в долевку для покупки жилых и нежилых помещений. Например, проектом может предусматриваться передача первых этажей МКД под торговые или офисные площади, для размещения кафе или ресторанов. Важно, что все дольщики имеют право заранее знать о целевом назначении и функциональных характеристиках всех помещений дома. Эта информация публикуется в проектной декларации, доступна для свободного изучения.

Участники долевого строительства

В большинстве случаев участниками долевки являются граждане, вкладывающие собственные или заемные средства в будущее жилье. Так как право требования можно уступить до ввода дома в эксплуатацию, по ДДУ может происходить смена сторон. Согласие застройщика на уступку (цессию) не требуется, если иное не было определено в исходном соглашении. Также допускается долевое участие для юридических лиц и предпринимателей, хотя на низ не распространяются многие нормы закона.

Основные требования к застройщикам по 214-ФЗ

Компания, планирующая застройку, имеет право привлекать деньги участников только при подтверждении ряда предписаний 214-ФЗ. В ст. 2 Закона предусмотрено, что застройщик должен:

• быть зарегистрирован в ИФНС как хозяйственное общество, т.е. ООО, АО;
• иметь опыт в возведении МКД более 3-х лет с общей площадью от 5000 кв. м. (допускается опыт не только в качестве застройщика, но и генподрядчика, технического заказчика);
• иметь в наименовании фразу «специализированный застройщик»;
• обладать участком под застройку на правах собственности, аренды или субаренды.

Обратите внимание! Требование об опыте участия в застройке может быть соблюдено, если он есть у одного из основных или дочерних обществ, которые входят в состав участников ООО или АО. Частные предприниматели не могут являться застройщиками.

Начать строительство объекта общество может при соблюдении указанных выше условий. Однако для привлечения средств граждан нужно выполнить дополнительные предписания, предусмотренные ст. 3 Закона:

• иметь проектную документацию на возведение МКД, положительное экспертное заключение на проект;
• иметь не менее 10% собственных средств от стоимости МКД по проекту
• не иметь обязательств по займам, кредитам и ссудам (кроме целевых кредитов под застройку данного дома);
• не иметь выпущенных ценных бумаг, кроме акций;
• не находиться в стадии ликвидации, в том числе по банкротству.

Это далеко не полный перечень условий для привлечения средств по ДДУ. Помимо 214-ФЗ, для расчета собственных средств застройщика применяется Постановление Правительства РФ № 673. С принятием этого нормативного акта фактически устранены требования к минимальному размеру уставного капитала строительных организаций. Вместо этого нужно ежеквартально подтверждать соответствие размера собственных активов и общей стоимости проектного строительства. Дополнительные требования предусмотрены для органов управления, руководителей и главного бухгалтера строительной компании. Например, генеральный директор ООО или АО должен подтверждать отсутствие непогашенной или неснятой судимости по экономическим составам УК РФ, отсутствие административной санкции в виде дисквалификации. Указанные выше моменты можно и нужно проверять перед заключением ДДУ, что снизить риск потери денег и имущества. Большинство сведений содержатся в открытых и общедоступных федеральных реестрах, базах данных. Также строительная компания должна сама раскрывать основную информацию о своей деятельности. Чтобы избежать ошибок при проверке застройщика, устранить проблемы и риски с получением квартиры, обращайтесь за помощью к юристам центра Advisor.

Требования к документам

В обязанности строительной компании входит оформление, получение и раскрытие основной информации о своей деятельности. Эти факты подтверждаются документами, которые дольщик вправе требования до подписания ДДУ, либо уже в ходе долевого участия в строительстве. Также ряд документов застройщик обязан разместить на своем сайте, либо в единой федеральной системе. Согласно ст. 3.1 Закона в открытый доступ размещается:

• разрешение на ввод МКД в эксплуатацию (если квартиры продаются уже после возведения объекта);
• проектная декларация, технико-техническое обоснование проекта, положительное экспертное заключение, разрешение на строительство;
• проект строительства МКД (со всеми корректировками);
• правоустанавливающие бланки на земельный надел (выписка ЕГРН, договоры аренды или субаренды);
• заключение органа госстройнадзора о соответствии строительной компании предписаниям закона;
• годовые финансовые отчеты компании;
• схема планировки участка и ГПЗУ;
• фотографии, подтверждающие текущее состояние стройки;
• иная документация, сведения, определенные законом.

Важно! В перечень обязательных документов входит типовой проект ДДУ и правила привлечения денежных средств дольщиков. На содержание этой документации нужно обратить особое внимание. Правила привлечения средств должны быть одинаковы для всех потенциальных дольщиков, однако могут менять для разных этапов строительства. Проект ДДУ также распространяется на всех участников, однако его условия могут конкретизироваться по характеристикам будущих квартир.

По мере изменения документов застройщик обязан их обновлять (не позднее 3-х дней). Фотографии с места застройки должны обновляться ежемесячно. Если строительная компания нарушает указанные требование, не размещает данные в открытом доступе, либо публикует заведомо недостоверные документы, она привлекается к ответственности по ст. 13.19.3 КоАП РФ.

Договор долевого участия в строительстве

Возникновение правоотношений долевого участия связано с заключением и регистрацией договора. С типовым договором можно ознакомиться до его подписания и перечисления денег. Также мы рекомендуем взять у застройщика уже заполненный проект ДДУ с указанием характеристик вашей будущей квартиры, условий оплаты. Вы можете проверить самостоятельно, либо обратиться за помощью в юридический центр Advisor. Наши специалисты проанализируют все условия документа и надежность застройщика, помогут сделать правильный и обоснованный выбор. Требования к содержанию и порядку заключения ДДУ регламентированы статьей 4 Закона 214-ФЗ. Выделим наиболее важные пункты, которые должны быть в договоре:

• характеристики будущей квартиры, в том числе ее план с отражением на общей схеме этажа МКД;
• сроки передачи квартиры дольщику (этот срок должен быть одинаковым для всех участников строительства);
• стоимость объекта, порядок взаиморасчетов;
• гарантийный срок, который застройщик устанавливает для устранения недостатков (минимально возможный срок гарантии  указан в Законе);
• обоснование условия для привлечения денег граждан (например, организация может ссылаться на использование эскроу-счетов или отчислений в компенсационные фонды).

Обратите внимание! Условия и пункты договора должны соответствовать документации строительной компании. Эти моменты нужно проверить на начальной стадии, пока вы не подписали ДДУ и не перечислили деньги.

Вкладывая средства в долевку нужно убедиться, что строительная компания предлагает к подписанию именно договор, а не иные виды документов. Недобросовестные застройщики нередко вводят граждан в заблуждение, предлагают оформить предварительные или инвестиционные соглашения, выдают иные суррогаты. С такими документами невозможно пройти регистрацию, а защита интересов в долевом строительстве будет значительно сложнее. Допускается стандартное составление ДДУ (в письменном виде), либо использование электронной формы. Во втором случае у дольщика должна быть ЭЦП, которой можно подписать договор, направить его на госрегистрацию. Пока ДДУ не прошел регистрацию в Росреестре, он считается недействительным. Обычно застройщик сам направляет подписанные документы на регистрационную процедуру. Когда все формальности будут соблюдены, у дольщика на руках будет договор с регистрационной отметкой. Также есть возможность самостоятельно получить через Росреестр или МФЦ выписку ЕГРН, подтверждающую регистрацию права требования. В наших предыдущих материалах мы можете прочитать, как самостоятельно проверить условия ДДУ перед подписанием. Также мы предлагаем бесплатную консультацию юристов, где вы можете узнать все о долевом строительстве, требования к договорам, варианты защиты интересов. С помощью наших специалистов вы добьетесь передачи квартиры надлежащего качества, взыщите неустойку и штраф за нарушение условий ДДУ.

Права участников

Гражданин становится участником долевого строительства с момента подписания и регистрации договора. Еще до заключения ДДУ можно проверять документацию строительной компании, изучить о ней информацию в интернете или СМИ, посмотреть на ход строительства через онлайн-камеры или съездить к участку застройки. После госрегистрации договора возникают следующие права:

• требовать передачи готовой квартиры в срок, указанный в ДДУ и проектной декларации (указанный срок может быть изменен только допсоглашением);
• требовать выплаты неустойки за просрочку сдачи жилья, иных штрафных санкций за нарушения со стороны застройщика;
• требовать соблюдения характеристик объекта, предусмотренных договоров, проектной документации;
• требовать расторжения ДДУ в одностороннем порядке, если такие основания предусмотрены законом;
• требовать безвозмездного устранения недоделок, снижения цены по ДДУ, возмещения убытков.

Это только основной блок прав, которые гарантированы дольщикам по закону. Важно, что строительная компания не может менять в худшую сторону условия, предусмотренные законом. Например, ставка для расчета неустойки за просрочку передачи квартиры указаны в ст. 6 Закона 214-ФЗ. Застройщик может по своей инициативе увеличить размер штрафных санкций, однако снижать их не вправе.

Обратите внимание! Пока дом не сдан, дольщик может уступить свои права другим лицам. Фактически, уступка (цессия) заключается в перепродаже прав, поскольку дольщик может сам устанавливать цену по договору. На этом можно заработать, особенно если вложение в долевку происходило на начальном этапе, а договор цессии заключается ближе к завершению стройки.

Реализация отдельных прав дольщика возможна даже после передачи квартиры по акту и регистрации прав в Росреестре. Например, отдельные недостатки помещений могут выявляться уже после заселения. В этом случае применяется правило гарантийного срока – застройщик, либо его правопреемник, обязаны безвозмездно устранить дефекты. Если у вас возникли сложности при реализации прав в долевом строительстве, обращайтесь в юридический центр Advisor. Мы специализируемся на защите интересов дольщиков, в том числе по проблемным объектам. Подробнее об условиях сотрудничества вы всегда можете уточнить по телефонам, указанным на сайте, либо в офисе центра.

Особенности расчетов по ДДУ

Одним из ключевых преимуществ долевки является возможность сэкономить на приобретении квартиры. Пока объект находится на этапе строительства, его цена может на несколько десятков процентов отличаться от рыночной стоимости вторичного рынка (в зависимости от стадии готовности). Для вложения средств в долевку можно использовать:

• собственные сбережения и накопления;
• средства ипотечных или потребительских кредитов, иных займов;
• материнский семейный капитал;
• иные виды субсидий, мер государственной поддержки.

Обратите внимание! Есть возможность комбинировать указанные варианты вложения. Например, первый взнос по ипотеке можно оплатить собственными средствами, а текущие проценты и часть основного долга по кредиту погасить материнским капиталом.

В ДДУ можно указать полную стоимость объекта, либо цена за 1 кв. м. площади. После подписания и регистрации договора менять условие об оплате в одностороннем порядке нельзя. В ряде случаев участник долевого строительства может требовать соразмерного уменьшения цены. Например, закон допускает это при неустранении недоделок квартиры со стороны строительной компании. Для взаиморасчетов по ДДУ закон предусматривает следующие правила:

• стороны могут договориться о полном перечислении средств, либо о внесении платежей в срок, указанные в договоре;
• все взаиморасчеты должны осуществляться только в безналичной форме;
• строительная компания можно в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, если участник допустил просрочку платежей более двух месяцев подряд.

Застройщик может получить деньги на свой счет только после госрегистрации договора через Росреестр. Такое правило прямо указано в ст. 5 Закона № 214-ФЗ.

Эскроу-счета

Самым важным и обсуждаемым нововведением в сфере долевого строительства является перевод взаиморасчетов на систему эскроу-счетов. Эту схему можно применять уже с 2018 года, однако с июля 2019 года она стала обязательной для каждого нового объекта. Суть использования эскроу-счетов заключается в следующем:

• строительная компания подписывает договор с уполномоченным банком, который будет открывать и вести эскроу-счета, выдавать целевые кредиты на возведение МКД;
• все средства, перечисленные по ДДУ, зачисляются на специальный эскроу-счет, где будут храниться до ввода дома в эксплуатацию;
• строительная компания сможет получить деньги только после исполнения обязательств перед дольщиками, а средства на возведение объекта могут выделяться по целевым кредитам.

Хотя введение эскроу-счетов призвано защитить интересы дольщиков от возможного банкротства или остановки строительства, это может вообще привести к прекращению долевки. Так как застройщик получит привлеченные деньги после завершения стройки, ему нет смысла снижать цену за квартиры. На данный момент правило о перехода на эскроу-счета успешно обходится строительными компаниями. Закон позволяет работать по старым схемам взаиморасчетов по объектам, чья стадия готовности составляет 30, 15 или 6% (в зависимости от типа застройки).

Обратите внимание! На средства по эскроу-счетам не начисляются проценты. Это может стать проблемой, если приходиться досрочно расторгать ДДУ в случае банкротства строительной компании, либо по причине нарушений договора. Однако в Государственную думу РФ уже внесен законопроект, предусматривающий начисление процентов. Скорее всего, это правило вступит в силу уже в 2020 году.

Дольщик не может сам снять деньги с эскроу-счета, что является гарантией для строительной компании. Однако при расторжении ДДУ все деньги можно получить напрямую с банка, без длительных судебных тяжб с застройщиком. Если же на банкротство подаст сам банк, дольщик получит деньги по системе страхования вкладов. Через несколько лет, когда объекты по старым разрешениям будут достроены, использование эскроу-счетов станет обязательным для всех застройщиков. Фактически это приведет к удорожанию квадратных метров за квартиры в новостройках, так как строительная компания все равно не получит деньги до завершения стройки.

Способы защиты дольщиков по 214-ФЗ

Государство ежегодно ужесточает требования к строительным компаниям, условиям договоров, порядку взаиморасчетов. Однако количество проблем с застройщиками снижается несущественно. Для защиты своих интересов дольщики могут использовать следующие варианты:

• предъявление требований и претензий по каждому факту нарушений ДДУ, проектной документации;
• взыскание неустойки на несвоевременную передачу квартиры (если застройщик не выплачивает пени добровольно, их можно получить через суд);
• отказ от подписания передаточного акта, если при осмотре квартиры выявлены существенные недоделки;
• возможность требовать снижения цены по ДДУ, возмещения расходов на устранение недостатков;
• взыскание штрафа по Закону № 2300-1, если строительная организация нарушает сроки ответов на претензии, на устранение недостатков;
• предъявление требований в реестр кредиторов, если застройщик подал на банкротство.

Обратите внимание! Банкротство строительной компании станет серьезной проблемой, если она привлекала деньги граждан по старым правилам, т.е. без использования эскроу-счетов. Получить какое-либо серьезное возмещение за счет имущества банкрота нереально, а процедура взыскания может тянуться годами. Если  у вас возникли такие проблемы, сразу обращайтесь за помощью к юристам центра Advisor.

Возможность добиться защиты зависит от условий ДДУ. который вы подпишете со строительной компанией. Внимательно изучите проект документа, требуйте разъяснения по всем спорным вопросам, отказывайтесь от заключения договора с ненадежным застройщиком.

Риски и преимущества долевого строительства

Об основных проблемах долевого строительства мы косвенно рассказали выше. Откровенно мошеннические схемы, когда организация изначально не планирует исполнять обязательство, сейчас встречаются достаточно редко. Такие случаи подпадают под состав уголовных преступлений, а дело возбуждается в отношении руководства, собственников, бухгалтеров компании. Также вложение в долевку может повлечь следующие риски:

• приостановление или прекращение строительных работ (для достройки проблемных объектов государство может привлекать другие строительные компании);
• невозможность взыскать деньги, если строительная компания прекратила деятельность и подала на банкротство;
• нарушения при возведении дома, в результате чего он может годами приниматься в эксплуатацию;
• недостатки и недоделки квартиры, устранения которых нередко можно добиться только через суд;
• обесценивание денежных средств на эскроу-счетах.

Тщательно проверим документацию и надежность строительной компании можно минимизировать риски, однако полностью их устранит нельзя. Даже для самого добросовестного застройщика могут оказаться неустранимыми последствия экономических кризисов, изменений в законодательстве. К преимуществам долевого строительства в России традиционно относится:

• низкая стоимость жилья, особенно если вы вкладываете деньги на начальном этапе стройки;
• возможность выбрать квартиру с заранее оговоренной планировкой, либо вообще только с основными несущими конструкциями, что сложно найти на вторичном рынке;
• повышенное качество жилого помещения, так как большинство новостроек возводится не по типовым проектам советских времен, а с использованием современных материалов;
• возможность получить сниженную ставку по ипотечным кредитам, в том числе с использованием мер государственной поддержки.

Есть возможность заработать на долевке и без ожидания сдачи дома в эксплуатацию, передачи квартиры по акту. По мере возведения новых этажей коммерческая цена ДДУ растет. Заключив договор цессии, можно получить прибыль больше, чем по стандартным банковским инструментам.

Как избежать проблем с долевкой

На нашем сайте вы можете найти множество полезных материалов, которые пригодятся при проверке документов и заключении ДДУ, при взаимодействии со строительной компанией, при взыскании штрафных санкций, решении иных споров. Также юристы центра Advisor готовы решить практически любую проблему в сфере долевого строительства:

• проверить или составить документы, необходимые для защиты прав по ДДУ;
• выступить вашим представителем в спорах с застройщиком, при ведении дел в суде и на стадии исполнительного производства;
• при приемке квартиры в новостройке, составлении актов, дефектных ведомостей.

Мы понимаем важность юридической защиты в долевом строительстве, так как даже минимальная стоимость объектов в новостройке исчисляется миллионами рублей. Обращаясь в центр Advisor, мы всегда можете рассчитывать на доступные цены, выгодные условия сотрудничества, рассрочку или оплату по факту оказания услуг.

Выводы

В этом материале мы рассказали, что такое долевое участие в строительстве, какие риски и проблемы могут возникать у дольщиков. Инвестируя в долевку, вы получите право требования готовой квартиры после сдачи МКД в эксплуатацию. Все условия сделки будут указаны в ДДУ, который обязательно регистрируется через Росреестр. Для защиты прав дольщиков применяются нормы Закона № 214-ФЗ, Закона «О защите прав потребителей». Обращайтесь в юридический центр Advisor, если вам нужна помощь в долевом строительстве. Мы оказываем услуга на всех этапах, от проверки застройщика и заключения договора, до сопровождения регистрации на готовое жилье. Позвонив по телефонам, указанным на сайте, вы можете получить бесплатную консультацию опытных юристов.